A.Laurier : « Produire plus de logements à loyer abordable, là où le foncier est cher »

20/07/2016

 
Alain Laurier décrit le modèle « Perl », du nom de sa société, qui parvient à bâtir des logements sociaux en zone prime grâce au dispositif de l’Usufruit Locatif Social. Un schéma qui dissocie les cessions de la nue-propriété d’une part, et de l’usufruit d’autre part, équilibrant des opérations où le prix du foncier ne le permet pas classiquement.
 
Quelle est la spécificité de Perl ?
J’ai créé la société il y a une quinzaine d’années sur une idée originale, celle de dissocier la propriété d’un logement de l’usage que l’on en fait. Dans les territoires en tension foncière comme le Grand Paris, Il y a une réelle difficulté à équilibrer les opérations de logements sociaux, ce qui explique en grande partie leur trop faible nombre au regard des besoins. La spécificité du schéma Perl est de permettre d’accroître le nombre de logements à loyer abordable pour les jeunes actifs, les salariés, les fonctionnaires, dans des sites prime, proches des transports et des bassins d’emploi, dans une optique de diversité sociale des sites résidentiels.
 
Depuis 1973 et les premiers chocs pétroliers, puis les nouvelles normes, notamment en matière d’isolation, ainsi que l’augmentation des prix du foncier aménagé, tous ces facteurs ont rendu le financement du logement social plus difficile : il a fallu réinjecter de l’argent public pour rénover, réhabiliter, voire même, avec l’Anru,pour détruire et reconstruire. Le schéma Perl propose donc de mobiliser l’épargne de particuliers pour produire une offre complémentaire de logement social ou intermédiaire.
 
Comment cela fonctionne ?
Notre schéma est très souple. Sa force est de pouvoir s’adapter à la complexité des contextes fonciers et immobiliers des villes très urbanisées. Perl a trois modes principaux d’intervention. Notre société peut acquérir un terrain, déposer un permis de construire et réaliser l’immeuble en tant que maitre d’ouvrage. Nous pouvons également intervenir en achetant en bloc (Vefa) un immeuble en construction à un promoteur immobilier. Nous travaillons ainsi avec l’ensemble des promoteurs de la place, Bouygues immobilier, Emerige, Nexity, lcade, etc. Enfin, nous intervenons également sur des immeubles existants appartenant à des investisseurs institutionnels.
 
L’objectif est toujours de déployer davantage de logements abordables pour les actifs des villes résidentielles, pour leur permettre de s’y maintenir ou de s’y installer dans le respect des politiques locales de l’habitat, en partenariat avec les maires et les délégataires de l’aide à la pierre. Perl a développé ce type d’opérations à partir des années 2000, avec des loyers intermédiaires. Puis, les pouvoirs publics nous ont demandé d’intervenir dans le logement social. Les lois de finances en 2004, puis « Engagement national pour le logement » (ENL) en 2006 ont défini précisément les modalités de réalisation du logement social sur ce modèle de cofinancement d’usufruit locatif social.
 
Comment les opérations se déroulent-elles, concrètement ?
Notre modèle de financement repose sur une dissociation de la propriété et de son usage. Cette nouvelle économie du partage a trouvé, depuis, beaucoup d’autres applications, à l’instar du Vélib’ et d’Autolib’. Concrètement, Perl cède la nue-propriété de chaque logement à des épargnants et, parallèlement, un bailleur social acquiert, pour une durée définie suffisamment longue variant de 15 à 18 ans, le droit de louer l’immeuble (usufruit). Perl propose donc aux bailleurs sociaux, sur des villes où le foncier est cher, de gérer un parc complémentaire de logements, sans en avoir la pleine propriété.Ce qui leur évite de devoir recourir à leurs fonds propres. En réalisant un calcul simple : si le bailleur gère cet immeuble pendant 15 ans, il percevra l’ensemble des loyers correspondants, déduction faite de ses charges. Cela correspond, globalement, au montant auquel ils achètent cet usufruit. Le compte d’exploitation de l’opération repose, pour les bailleurs, sur l’équilibre entre le financement qu’ils mettent en place, l’actualisation des loyers qu’ils vont percevoir sur 15 ans, leurs frais de gestion et les provisions de gros entretien.
 
Et du côté des investisseurs ?
Parallèlement, Perl s’est demandé si des particuliers, qui souhaitent placer leur argent dans l’immobilier, ne pourraient pas investir en concédant l’usage du bien pendant une période significative. Ainsi, pour fixer la valeur de la nue-propriété, Perl calcule le flux de revenus en loyer libre qu’aurait perçu l’épargnant, sur la durée,en incluant charges et taxes. Ce flux actualisé donne une certaine valeur, mettons 40. Si le bien vaut 100 en pleine propriété, l’investisseur va donc acquérir la nue-propriété à une valeur de 100 moins 40, soit 60. Il achète à moindre coût mais il ne perçoit aucun loyer sur la période. En fin d’opération, l’épargnant devient automatiquement plein propriétaire, puisque l’usufruit temporaire s’est éteint.
 
Quel intérêt pour l’investisseur ?
Avant 45 ans, les gens disposent généralement de peu de capacité d’épargne. Puis ils prennent conscience qu’ils doivent préparer leur retraite, pour pouvoir disposer d’un complément de revenus 15 ans plus tard. C’est une des vertus transgénérationnelles du modèle Perl que de capter ainsi l’épargne des particuliers pour produire du logement pour les jeunes actifs et de financer la vie économique réelle, sur des actifs immobiliers tangibles, réels et utiles, et qui garderont sur le long terme une vraie valeur d’usage.
 
Quelles sont les garanties offertes aux nus-propriétaires ?
En premier lieu, la qualité et l’emplacement des biens proposés, situés dans des villes dynamiques où les collectivités investissent et les entreprises se développent. L’intérêt du bailleur social pour l’acquisition du seul usufruit est un indicateur très fiable de la tension foncière. Ensuite, l’expertise de Perl qui encadre les conditions de ce partage temporel de la propriété, notamment avec une convention d’usufruit notariée qui définit les droits et devoirs de l’usufruitier pour l’entretien du bien. Enfin, nous ne sommes pas là pour réaliser l’opération et disparaître. Nous offrons, au contraire, une plateforme de services pour accompagner nos clients, usufruitier-bailleur et nus-propriétaires, sur toute la durée de l’opération. Nous restons présents jusqu’à son dénouement. Nous animons également un marché secondaire de la nue-propriété qui est dynamique, sans que les droits d’usufruit du bailleur soient impactés de ce changement de nu-propriétaire.
 
Quelques exemples d’opérations récentes en Île-de-France ?
Notre modèle permet de bâtir du logement social, là où le prix du foncier le rend difficile avec un financement plus classique.C’est un vrai sujet d’intérêt général :il y a en effet, en zone tendue, un certain nombre d’emplois non pourvus parce que des salariés ne trouvent pas de logement à un prix raisonnable. Perl développe son activité sur la plus grande partie du territoire du Grand Paris et de l’Ile­ de-France. A Paris intra-muros, où nous avons remporté une consultation pour réaliser 65 logements au sein de la ZAC Boucicaut, dans le 15e arrondissement, sur d’anciens terrains de l’AP-HP, mais également dans le 11e, le 17e ou le 19e. Et sur l’ensemble des villes résidentielles proches des bassins d’emploi, dans les Hauts-de-Seine, dans les Yvelines. C’est le cas notamment au Vésinet, où nous avons posé récemment la première pierre d’une opération de transformation de bureaux en logements, dans le Val-de-Marne de Villiers-sur-Marne à Villejuif, ou encore en Seine-et-Marne sur les communes de Marne-la-Vallée.
 
Tout comme le Grand Paris et les grandes métropoles régionales, les capitales européennes s’intéressent de près à ce modèle de cofinancement que nous comptons développer très prochainement dans la Ville de Luxembourg et en Belgique, à Bruxelles.
  
Le Journal du Grand Paris
20 Juillet 2016