Carré Daumesnil : Innover pour produire moins cher à Paris

29/06/2018

A Paris, le promoteur social Perl a mis au point, avec l’appui de la Fondation Abbé-Pierre, un système de séparation de la propriété et de l’usage au bénéfice des logements très sociaux.

Du haut du quatrième étage de la Fondation Abbé-Pierre, une terrasse où poussent plantes et herbes, domine le XIXe arrondissement parisien. Depuis ce perchoir, on peut voir la mixité urbaine de la capitale. Immeubles des années 70, constructions récentes, haussmannien… Anne Mollet, directrice générale de la société Perl et Frédérique Kaba, directrice des missions sociales de la Fondation Abbé-Pierre sont réunies par un sujet : innover pour construire moins cher à Paris.

Le 19 juin, la première pierre du Carré Daumesnil dans le XIIe arrondissement a été posée. Maître d’ouvrage de l’opération, Perl construit là 53 logements sociaux qui seront bientôt disponibles à la location. Promoteur d’un genre particulier, Perl est une société « d’utilité sociale » créée il y a dix-huit ans. Elle coordonne de nombreux projets immobiliers dans toute la France avec pour mission d’associer différents acteurs privés, publics, politiques, citoyens. Il s’agit de combiner « éthique et rentabilité », explique Anne Mollet.

Nue-proriété et usufruit
L’entreprise met en vente des appartements avec une méthode inédite, en séparant la nue-propriété et l’usufruit du bien. En clair, elle divise la propriété de l’utilisation. L’acheteur est détenteur de l’appartement mais n’en a pas l’usage. L’acquéreur est le plus souvent quelqu’un âgé de 40 à 50 ans, qui achète par ce biais un bien en zone de tension immobilière, pour un prix 40 % moins élevé que celui du marché. En contrepartie, il s’engage pour une durée de vingt ans à confier son bien à un bailleur social. Ce dernier aura l’usufruit de l’appartement et assumera le paiement des charges, l’entretien et la collecte des loyers.

Le projet prend tout son sens dans des zones où il faut faire du logement en quantité et où il est difficile de déboucher sur des prix abordables. Au final, les investisseurs bénéficient d’une défiscalisation, ne s’embarrassent pas des contraintes d’une location, et achètent l’appartement à un prix très attractif. La ville de Paris voit son parc de logements sociaux augmenter et les occupants bénéficient de loyers à prix raisonnable, dans des secteurs immobiliers chers. Au bout de vingt ans, le propriétaire récupère son appartement et le bailleur s’engage à reloger les locataires.

Le Carré Daumesnil propose 20 appartements réservés pour des personnes dont les revenus sont inférieurs à 2 168 euros par mois, 27 logements pour ceux qui gagnent moins de 1 668 euros par mois, et 6 autres pour les personnes en grande précarité, vivant avec moins de 917 euros mensuels. Cette répartition vise à favoriser la mixité sociale et à répondre également aux urgences.

« Inventer »
Pour Frédérique Kaba, de la Fondation Abbé-Pierre, le logement est la priorité pour « créer un parcours de vie vertueux » et que les gens « puissent se considérer comme normaux ». En Ile-de-France, 900 000 ménages attendent un logement social et 40% des foyers locataires franciliens consacrent jusqu’à 50% de leurs revenus disponibles à l’habitat. Avec cette initiative, la Fondation Abbé-Pierre veut souligner que la mixité sociale et culturelle est indispensable pour l’intégration des plus fragiles, mais aussi qu’elle est bénéfique pour la ville et la vie de quartier.

Projet peu courant, Carré Daumesnil a failli ne pas voir le jour. Depuis dix ans, le terrain a fait l’objet de quantité de recours qui bloquaient tout. La concertation l’a sauvé. C’est grâce à un travail de fond, impliquant les citoyens à travers des ateliers, que Perl a réussi à trouver des compromis. Le résultat est net : plus aucun recours n’a été déposé. Dans une vidéo sur le site de Perl, Anne Hidalgo, maire de Paris, se réjouit : « C’est satisfaisant de se dire que dans le secteur du logement, on peut encore inventer. »

Libération
27 juin 2018
Timo Julien