Investir dans un bien démembré : quels sont les atouts de l’achat d’un logement en Nue-Propriété ?

10/04/2017

 
Une décote sur le prix, une fiscalité favorable et une valorisation assurée, l’achat d’un logement en nue-propriété présente de nombreux avantages.
 
Le démembrement de propriété consiste lors de la transmission ou la vente d’un immeuble, à scinder ses droits de propriété en deux. D’un côté la nue-propriété et de l’autre, l’usufruit. Acquérir la nue-propriété d’un bien démembré permet de réaliser un investissement immobilier avec une fiscalité très favorable et des perspectives de plus-value.
 
Une mise de fonds réduite
Le premier avantage de l’achat en nue-propriété est caractérisé par la possibilité d’acheter un bien pour environ la moitié de sa valeur. La décote moyenne oscille en fonction de la durée du démembrement : autour de 35 % sur 12 ans, de 40 % sur 15 ans et de 50 % sur 20 ans. Les biens vendus en démembrés sont souvent d’excellente qualité et situés dans des secteurs prisés et dynamiques d’Île-de-France ou de Côte d’Azur. Ce dispositif peut vous permettre de devenir propriétaire d’un bien que vous n’auriez pas pu vous offrir en pleine propriété. Des sociétés comme Perl, Fidexi ou Novaxia se sont spécialisées dans ce type de montage.
 
En tant que nu-propriétaire du bien, vous ne recevez pas de loyer. C’est l’usufruitier qui les perçoit. En revanche vous bénéficiez de multiples avantages fiscaux. Par exemple, si l’usufruitier est un bailleur social (c’est souvent le cas), vous pouvez déduire les intérêts de l’emprunt contracté pour acquérir la nue-propriété sur des revenus fonciers que vous percevez par ailleurs. D’autre part pour les investisseurs soumis à l’Impôt Sur la Fortune (ISF), un bien détenu en nue-propriété n’est pas imposable à l’ISF. Cependant, vous pouvez quand même déduire l’emprunt ayant servi à financer son achat de l’assiette taxable à cet impôt.
 
Une répartition des charges favorable
Lorsque vous achetez la nue-propriété d’un logement vous signez une convention d’usufruit qui précise les relations contractuelles entre vous et l’usufruitier. Elle est alors annexée au contrat de vente signé chez le notaire. Dans ce document figure, notamment, la répartition des charges et les modalités de remise en état du bien à l’extinction du démembrement. Les conventions signées avec les bailleurs sociaux sont, en général très favorables aux nus-propriétaires. Par exemple, ils prennent souvent en charge la totalité des dépenses (grosses réparations taxe foncière, honoraires du syndic, ...) incombant d’ordinaire au nu-propriétaire. Les dispositions des conventions sont librement rédigées entre les parties : lisez-les avec attention.
 
La récupération sans frais de la pleine propriété du bien
À l’issue du démembrement vous récupérez, sans aucun frais, la pleine propriété du bien. Si le bailleur est une personne privée, le bail d’habitation va perdurer à l’extinction de l’usufruit. Vous devrez donc attendre la fin du bail pour donner congé à votre locataire. Avec un bailleur social, vous bénéficiez de plus de liberté puisque la fin du bail coïncide avec l’extinction de l’usufruit. Vous êtes donc libre de disposer de votre bien comme vous le souhaitez.
  
Sud Ouest
10 avril 2017