Investissement en nue-propriété, l’investissement immobilier sans souci

 
Pour associer les capitaux privés aux opérations immobilières comportant du logement social, l’investissement en nue-propriété est une solution originale et qui comporte de nombreux avantages dans le cadre de la diversification patrimoniale.
 
Nue-propriété et usufruit temporaire et bailleurs sociaux, investisseurs gagnants
 
L’investisseur achète un bien avec une forte décote, soit environ 2.33 % par année d’usufruit. Pour un usufruit temporaire de 15 ans, cela représente l’équivalent d’un rendement net tout à fait comparable à celui des fonds en euros des assurances vie.
 
- Le nu-propriétaire va profiter d’une éventuelle valorisation du marché immobilier pendant la durée de l’usufruit temporaire. Prenons un exemple simple un bien est acheté en nue-propriété 650.000 € et l’usufruit vaut 350.000 €.
Soit l’hypothèse d’une progression de marché de 2.5 % par an ; au moment du remembrement à la fin de l’usufruit, le bien vaudrait 1.412.974 € (soit + 2.5 % par an sur la pleine propriété). Or, notre investisseur a acheté ce bien 650.000 €. Le rendement passe à environ 5 7 % par an.
- Pendant toute la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire est dégagé de tout souci de gestion. Et la simplicité de l’investissement nous rapproche de l’immobilier papier (SCPI / OPCI). Normalement, et sauf disposition contraire, le nu-propriétaire supporte les gros travaux de maintenance. C’est pour cette raison que l’investisseur pourra s’orienter vers des programmes neufs, y compris des VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Par ailleurs, on notera que dans les programmes sociaux, il n’y a pas de taxe foncière.
- Par ailleurs, si notre investisseur a recours à un prêt et qu’il a d’autres revenus fonciers, les charges du prêt impacteront ses autres revenus et viendront diminuer la base imposable. On peut donc dire que les charges sont diminuées du taux marginal d’imposition.
- On notera que cet investisseur peut recourir à un prêt in fine pour ne supporter que la charge constante des intérêts pendant la durée de l’usufruit et solder le principal au moment du remembrement et de la revente.
- Enfin, et ce n’est pas le moindre intérêt, l’investissement en nue-propriété permet d’éluder l’impôt sur la fortune sur le montant réellement investi. En effet, l’ISF est à charge de l’usufruitier, et non pas du nu-propriétaire
  
Revue de l’habitat
9 Mars 2016