Pour associer les capitaux privés aux opérations immobilières comportant du logement social, l’investissement en nue-propriété est une solution originale et qui comporte de nombreux avantages dans le cadre de la diversification patrimoniale.
Nue-propriété et usufruit temporaire et bailleurs sociaux, investisseurs gagnants
L’investisseur achète un bien avec une forte décote, soit environ 2.33 % par année d’usufruit. Pour un usufruit temporaire de 15 ans, cela représente l’équivalent d’un rendement net tout à fait comparable à celui des fonds en euros des assurances vie.
Le nu-propriétaire va profiter d’une éventuelle valorisation du marché immobilier pendant la durée de l’usufruit temporaire. Prenons un exemple simple un bien est acheté en nue-propriété 650.000 € et l’usufruit vaut 350.000 €.
Soit l’hypothèse d’une progression de marché de 2.5 % par an ; au moment du remembrement à la fin de l’usufruit, le bien vaudrait 1.412.974 € (soit + 2.5 % par an sur la pleine propriété). Or, notre investisseur a acheté ce bien 650.000 €. Le rendement passe à environ 5 7 % par an. Pendant toute la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire est dégagé de tout souci de gestion. Et la simplicité de l’investissement nous rapproche de l’immobilier papier (SCPI / OPCI). Normalement, et sauf disposition contraire, le nu-propriétaire supporte les gros travaux de maintenance. C’est pour cette raison que l’investisseur pourra s’orienter vers des programmes neufs, y compris des VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Par ailleurs, on notera que dans les programmes sociaux, il n’y a pas de taxe foncière. Par ailleurs, si notre investisseur a recours à un prêt et qu’il a d’autres revenus fonciers, les charges du prêt impacteront ses autres revenus et viendront diminuer la base imposable. On peut donc dire que les charges sont diminuées du taux marginal d’imposition. On notera que cet investisseur peut recourir à un prêt in fine pour ne supporter que la charge constante des intérêts pendant la durée de l’usufruit et solder le principal au moment du remembrement et de la revente. Enfin, et ce n’est pas le moindre intérêt, l’investissement en nue-propriété permet d’éluder l’impôt sur la fortune sur le montant réellement investi. En effet, l’ISF est à charge de l’usufruitier, et non pas du nu-propriétaire
Revue de l’habitat
9 Mars 2016
