Investissement en nue-propriété : La patience récompensée

22/09/2016

 
Confidentiel il y a encore dix ans, l’investissement en nue-propriété immobilière a le vent en poupe. Ce mécanisme permet aux épargnants d’acquérir à moindre coût un bien immobilier de qualité dans des secteurs prisés et des villes en pression foncière. En dissociant l’usage de la valeur patrimoniale (nue-propriété), ce modèle d’investissement propose aux investisseurs un placement immobilier sécurisé. Les professionnels en sont convaincus, le jeu en vaut largement la chandelle.
 
Le concept a de quoi séduire : il permet d’investir dans la pierre avec une décote significative sans alourdir son patrimoine, donc sa fiscalité. Le principe de ce montage juridique est simple. La propriété du bien immobilier est scindée en deux. L’épargnant achète la nue-propriété d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement. De son côté, un investisseur institutionnel, en l’occurrence un bailleur social, se réserve l’usufruit de ce même bien et en assure la gestion locative. Durant quinze à vingt ans, le particulier ne profite pas du logement acquis. Il ne peut y habiter ni le louer, et ne perçoit donc pas de revenus locatifs. L’impact fiscal est donc pour lui totalement neutre.
 
Au terme de cette période, soit à l’extinction de cet usufruit temporaire, l’épargnant récupère, sans frais annexes, la pleine propriété de l’appartement acheté quinze ou vingt ans plus tôt. Ce dernier se retrouve, sans avoir à payer d’impôts, propriétaire d’un patrimoine qui vaut 100 % de sa valeur, sans compter une éventuelle valorisation du bien au fil du temps. Ayant recouvré tous les droits de la propriété, l’investisseur peut alors disposer de cette habitation comme il le souhaite, c’est-à-dire l’habiter, la louer pour en tirer des revenus complémentaires ou la céder.
 
Acheter en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote non négligeable, de l’ordre de 30 % à 40 %. Les logements proposés en démembrement de propriété se situent souvent dans des programmes neufs, bénéficiant donc de frais de notaire réduits. Autre avantage notable : comme le nu-propriétaire n’est pas le bailleur, il ne s’occupe de rien. Il ne paie aucune dépense liée à l’usage de l’habitation (frais d’entretien et de réparation) ni charges de copropriété.
 
Placement sécurisé à plus d’un titre
 
L’un des atouts du démembrement temporaire de propriété est d’accéder à de l’immobilier résidentiel patrimonial à moindre prix et sans risque. “Chez Perl, nous proposons uniquement des programmes immobiliers dans des zones géographiques où le déficit de logement est important telles que Paris et sa première couronne, Lyon, Nice, Cannes ou Nantes”, explique Géraldine Tyl Chaigne, directrice commerciale de Perl, la société qui a inventé le mécanisme en 2001.
 
En percevant, sous la forme d’une décote de 35 % à 40 % du prix d’acquisition, la totalité des loyers libres, défiscalisés et nets de charges qui auraient été encaissés sur la période, l’investisseur maximise en effet sa capacité d’investissement. “De plus, son effort d’épargne est connu dès l’origine et sans aléa, car il a l’assurance qu’aucune dépense imprévue ni risque locatif ne pèse sur son investissement”, précise Géraldine Tyl Chaigne.
 
L’autre atout du mécanisme réside dans sa souplesse. La plupart des sociétés qui proposent ce placement n’exigent aucune durée minimale de détention.
 
L’investisseur est libre de revendre à tout moment le bien acquis en nue-propriété avant même la fin de la période de démembrement temporaire, tout en conservant les avantages patrimoniaux et fiscaux acquis. Par ailleurs, l’investissement en nue-propriété ne requiert aucune contrainte de gestion, un atout qui rassure les contribuables. Pendant la durée du démembrement, le logement intègre le parc du bailleur social qui en a acheté l’usufruit. Celui-ci assure la gestion et l’entretien du bien et sélectionne les locataires. “Des plafonds de ressources sont imposés au locataire. En Ile-de-France, le plus souvent, ces plafonds représentent près des deux tiers des ménages”, assure Géraldine Tyl Chaigne. À la fin du démembrement, le bail s’éteint. Si le locataire est toujours éligible au logement social, le bailleur social doit lui trouver une solution de relogement. Si ce n’est pas le cas, il peut demander à signer un contrat de bail de droit commun avec le nouveau propriétaire. En outre, si le logement est mis en vente, il bénéficie d’une priorité pour l’acquérir.
  
Le Nouvel Économiste
22 Septembre 2016