Investissement en nue-propriété, un montage astucieux

02/10/2017

Acheter de l’immobilier démembré, c’est-à-dire uniquement la nue- propriété du bien, permet d’acheter moins cher et de faire des économies fiscales. Explications

Dans le neuf
Depuis une dizaine d’années, quelques lots dans un programme neuf sont régulièrement proposés à la vente en démembrement de propriété à des épargnants.

Comment ce montage fonctionne-t-il ?
La nue-propriété est acquise par un particulier et l’usufruit temporaire consenti à un bailleur social. Ce dernier se charge de tous les lots en démembrement du programme. Il s’occupe de l’entretien et de la location des appartements pendant 15 à 18 ans, une durée variable selon les opérations. Le nu-propriétaire ne s’occupe de rien et ne paie aucune charge liée à l’appartement (taxes, impôts). A l’issue de cette longue période, il retrouve la pleine propriété avec la possibilité de jouir du bien, de le louer ou de le céder.

Quels sont les avantages de cette acquisition en deux temps ? D’abord, investir dans de la nue-propriété est moins onéreux qu’en pleine propriété. « La décote peut aller de 30 à 40 % », souligne Julien Joubert, président du groupe Quintésens. Ensuite, grâce à la décote et la valorisation du bien pendant 15 ans, l’argent placé fructifie et assure une rentabilité « mécanique » de 3 à 4 %. Ensuite, la fiscalité. « La détention de cet immobilier ne génère pas pour le nu-propriétaire de revenus locatifs pendant 15 à 18 ans. C’est donc fiscalement neutre », indique Eric Ninu, directeur commercial d’iSelection. De plus, la détention d’un bien en nue-propriété n’est pas assujettie à l’ISF et au futur IFI.

Dans l’ancien
Moins connu que le démembrement de propriété dans le neuf mais tout aussi efficace, l’investissement dans la nue-propriété dans l’ancien s’avère une solution pour se constituer un patrimoine sans le payer au prix fort. Ici, la palette des biens est plus variée. On accède à des habitations de centre-ville, à des adresses réputées et dotées du charme de l’ancien. Ces transactions sont réalisées de gré à gré et organisées avec ou sans intermédiaire.

Le montage est le suivant : l’acheteur paie au vendeur (un senior) la valeur de la nue-propriété. Ce dernier, étant usufruitier, reste « dans les murs ». Le montant de la décote est calculé sur la base d’une durée déterminée (entre 10 et 25 ans), du prix du bien et de l’âge du vendeur. « La réduction sur le prix peut aller de 25 à 50 % selon les situations », affirme Thomas Abinal, fondateur de Monetivia, spécialisée dans le démembrement temporaire dans l’ancien. En cas de décès du vendeur avant la durée fixée au départ, l’acheteur s’engage à verser une indemnité aux héritiers du vendeur jusqu’à la date prévue.

Autre scénario : si l’usufruitier décide de rester « chez lui » au-delà de la période impartie, c’est l’assureur (Allianz) qui dédommagera le nu-propriétaire sous la forme d’une rente (voir exemple). Au préalable, le senior aura souscrit une assurance pour couvrir ce scénario. En revanche, il y a une différence majeure avec le neuf : la valeur de la nue-propriété est comptabilisée dans le patrimoine de l’ISF, bientôt remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les Echos
29 septembre 2017