Immobilier : le meilleur placement retraite

 
L’investissement en nue-propriété comment ça marche ?
Le principe est le suivant : un investisseur prive acheté la nue-propriété d’un bien immobilier en bénéficiant d’une forte décote, puisqu’il ne peut ni l’occuper ni en percevoir les loyers, le bailleur achète, lui, l’usufruit de ce bien, qu’il met en location. La durée du démembrement, prévue contractuellement, varie de 12 à 15 ans. Au terme, l’investisseur devient pleinement propriétaire sans frais à payer. II peut alors occuper le logement, continuer à le louer ou le vendre. Ce montage est attractif pour tous : le bailleur, qui réalise une opération intégralement financée par les loyers, l’investisseur qui acquiert un bien à prix réduit en profitant d’un régime fiscal de faveur.
 
Un rabais de 35 à 50 % du prix, en fonction de la durée du démembrement.
Reste à déterminer le montant de la décote acceptable pour ce type d’achat. Le code général des impôts (art 669 du CGI) fixe la valeur de l’usufruit a 23% de la valeur de la propriété entière pour chaque période de démembrement de 10 ans, sans égard pour l’âge de l’usufruitier. Mais il est possible de convenir d’une autre répartition. Les vendeurs de propriétés démembrées retiennent généralement 40 % pour l’usufruit et 60 % pour la nue-propriété, des pourcentages qui peuvent varier en fonction de la durée du démembrement.
 
L’usufruitier doit assumer la gestion du bien
Pendant la durée du démembrement c’est a l’usufruitier de gérer le bien. Une convention doit préciser les relations entre les protagonistes. La plupart des bailleurs sociaux assument la totalité des travaux ainsi que la remise en état des lieux (parties communes comprises) à l’issue du démembrement.
 
Un atout majeur : la fiscalité
Acheter la nue-propriété d’un bien n’alourdit pas votre fiscalité. En effet, vous ne percevez aucun revenu durant la période de démembrement et la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier. Autre atout : la valeur de la nue-propriété n’est pas prise en compte dans le patrimoine taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune. De plus, si l’opération est financée à crédit, les intérêts d’emprunts sont déductibles de vos autres revenus fonciers, sous certaines conditions. « Pour bénéficier de la déductibilité des intérêts de l’emprunt, il faut que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable a l’impôt sur le revenu », précise Antoine Tranchimand associé du cabinet de gestion de patrimoine K&P Finance.
 
Des programmes de qualité
« Les programmes proposes en démembrement sont de bonne qualité et bien situés. Ce sont dans les zones ou le prix du foncier est élevé que les bailleurs sociaux y ont recours », note Antoine Tranchimand. Par exemple, la société Perl propose un programme assorti d’un démembrement de 15 ans, dans le XIe arrondissement de Paris a 5 590 €/m² avec des durées respectives de démembrement de 15 et 17 ans. En province, vous pouvez acquérir des nues-propriétés a partir de 70 000 €.
 
Le Particulier
20 Avril 2016