Investissement immobilier : quelles opportunités aujourd’hui ?

 
Gestion de Fortune a organisé une table ronde sur le thème de l’investissement immobilier. "Nous avons pris cette initiative car les professionnels, à commencer par les conseillers en gestion de patrimoine (CGP), voient aujourd’hui les rendements financiers baisser et la bourse devenir extrêmement volatile. L’immobilier s’impose à l’évidence comme la vedette."

 
Géraldine Tyl Chaigne, Directrice commerciale de la société PERL a participé à cette table ronde.
 
Expliquez-nous en quoi votre offre est pertinente pour la clientèle ?
 
Géraldine Tyl Chaigne : La société PERL propose aux investisseurs d’acheter la nue-propriété d’appartements résidentiels dans les zones tendus, des villes dans lesquelles la très forte demande immobilière et locative rencontre un déficit d’offre, des villes comme Paris, Bordeaux, Nice et Lyon. À la fin de l’opération (15 ans généralement), l’investisseur est automatiquement plein propriétaire du bien.
Ce produit d’épargne sécurisé et performant permet d’avoir accès à de l’immobilier patrimonial avec une forte rentabilité : l’appartement est acquis avec une décote sur le prix de la pleine-propriété. Dans le contexte actuel, acheter un bien 60% de son prix et recouvrir 100% après 15 ans, c’est placer son épargne à 3,5% de rentabilité nette de fiscalité à immobilier constant.
 
La décote est-elle Variable ?
 
Géraldine Tyl Chaigne : La décote se situe entre -35% et -45%. Elle correspond au calcul du flux des loyers libres nets de fiscalité qui auraient été perçus si le bien avait été mis en location par un plein propriétaire. Pour l’investisseur, cela revient à percevoir les loyers dès l’acquisition sous la forme d’une réduction de prix d’acquisition. Prenons l’exemple, dans le 11ème arrondissement de Paris, une opération de 15 ans sur l’immeuble Carré Saint Ambroise, un immeuble haussmannien de belle facture, estimé à 8.600€/m² en pleine propriété. L’investisseur va l’acheter en nue-propriété à 5.590€/m².
 
Est-ce toujours 15 ans ?
 
Géraldine Tyl Chaigne : Les durées sont le plus souvent de 15 ans. Cette durée est très rassurante pour l’investisseur. Il est exempt de toute gestion et risque locatif, et l’entretien de l’immeuble est assuré par l’usufruitier selon une convention d’usufruit notariée. Tous les inconvénients et freins habituels de l’immobilier résidentiel sont donc évités.
 
Est-ce que PERL s’intéresse aussi au marché Européen ou est-ce que vous restez uniquement sur les zones urbaines tendues en France ?
 
Géraldine Tyl Chaigne : L’activité de PERL répond à 2 enjeux sociétaux majeurs : d’une part, produire plus de logements à loyer abordable pour les actifs, dans des villes chères et économiquement dynamiques et d’autre part, proposer un produit retraite patrimonial et sécurisé. Depuis 2008, PERL a mobilisé près d’1,1 Md€ d’épargne. Toute les métropoles d’Europe de l’ouest connaissent la même situation celle d’un déficit pénalisant l’offre locative abordable pour les actifs. C’est pourquoi PERL a créé iPERL, filiale à vocation internationale pour dupliquer avec les partenariats locaux notre modèle à Londres, Bruxelles, Munich ou encore au Luxembourg. Tout en poursuivant bien entendu, un développement en France auprès des collectivités locales et des acteurs de l’habitat des zones en pression foncière, les institutionnels et les conseillers en gestion patrimoine.
 
Comment sélectionnez-vous les bailleurs sociaux ? La notion même de bailleur social peut perturber l’investisseur.
 
Géraldine Tyl Chaigne : Certains acteurs travaillent avec des bailleurs privés, ce n’est pas le modèle développé par PERL qui confit l’usufruit des biens à un bailleur institutionnel à vocation sociale.Ce choix apporte une triple sécurité à l’investissement. L’intérêt du bailleur social pour l’acquisition du seul usufruit des immeubles constituent un très bon indicateur de la tension foncière des sites.
En effet, le modèle PERL, n’est performant pour le bailleur social que dans les territoires ou le foncier est cher. Le modèle PERL lui permet de constitué un patrimoine immobilier additionnel, là où l’acquisition en pleine-propriété serai aujourd’hui trop couteuse et nécessiterait des subventions et un investissement trop important de ses fonds propres. L’acquisition du seul usufruit lui permet d’assurer sa mission de service public et de proposer des logements locatifs abordables dans ces zones où la très forte demande de logements d’actifs/salariés/fonctionnaires n’est pas satisfaite.
Une deuxième sécurité réside dans le statut particulier de l’usufruitier-bailleur social qui a l’obligation de reloger le locataire sous plafond de ressource en fin d’opération. Un bailleur social ne s’engagera dans une opération PERL que s’il dispose d’un patrimoine dans la commune pour gérer cette obligation. Enfin, la convention d’usufruit est extrêmement engageante sur l’entretien de l’immeuble et des biens. PERL sélectionne des bailleurs sociaux qui ont une surface financière suffisante pour provisionner annuellement ces charges d’entretien.
PERL reste présent sur la durée de l’opération jusqu’au débouclage pour accompagner usufruitier et nus-propriétaires. Nous avons mis en place une plateforme digitale pour que nos acquéreurs puissent suivre la vie de leur bien pendant la durée du démembrement. Leur espace personnel est nourri de reportage photographiques et d’audits que nous organisons 4 ans et 9 ans après de début de l’usufruit.
  
Gestion de Fortune
12 Mai 2016