ITW de Thomas de Saint Leger : « Nous menons une réflexion sur l’extension au résidentiel intermédiaire »

06/01/2018

En 17 ans d’activité, Perl a réussi son pari d’installer le démembrement de propriété dans le paysage de la gestion de patrimoine. Vous-même, vous avez pris vos fonctions il y a un an et demi. Quelles sont vos ambitions ?
Oui, le succès est au rendez-vous Je suis arrive en mai 2016. Mon objectif c’est de poursuivre le déploiement de cette solution appréciée de nos partenaires, I 500 conseils en gestion de patrimoine et 30 réseaux d’assurances ou bancaires. Je pense qu’il existe encore un fort potentiel sur le démembrement en Usufruit locatif social (ULS).
Pour preuve nous venons de lancer dix opérations. Nous restons le seul spécialiste présent sur toute la vie du produit de la construction jusqu’aux services
d’accompagnement des nus propriétaires.

Rappelez-nous votre actionnariat ?
Le groupe Nexity détient 82% et 18% sont aux mains du management dont I’essentiel appartient a son fondateur Alain Laurier.

Ce qui vous amène à privilégier les opérations de Vefa avec Nexity ?
Non. C’est un partenaire que nous privilégions certes mais Nexity représente 20 % de notre production annuelle, une production qui restera très ouverte. Nous avons commercialise par exemple, deux opérations l’une dans le XVIIIe à Paris avec Bouygues Immobilier et une autre à Chaville (Hauts-de-Seine) avec Linkcity (Bouygues Construction).

Vous réalisez vos opérations où ?
A 50 % en moyenne sur I Ile de-France (pres de 60 % en valeur), dont cette année 20 % en volume sur Paris intramuros, c’est à dire 180 appartements commercialises cette année en démembrement, surtout dans le neuf. Je rappelle que nous avons des bureaux a Pans, Lyon, Nice, Marseille, Bordeaux, Nantes.

2017 s’est déroulé comment ?
Nous avons commercialisé à ce jour 1050 lots versus environ 950 l’année dernière.

Le schéma est toujours le même ?
Le modèle inventé par Perl reste fondé sur, d’un côté, l’achat de la nue-propriété par un particulier qui bénéficie d’une forte décote et d’une valorisation mécanique de son investissement et, de l’autre, un usufruit temporaire acquis par un bailleur social, cela pendant 15 ans ou 17 ans à Paris.
Une évolution importante a été impulsée avec la loi ALUR qui permet aux SCPI d’investir sur des actifs détenus selon le modèle Perl de démembrement temporaire. C’est le cas de la SCPI Patrimmo Croissance de Primonial REIM, première SCPI d’actifs en nue-propriété, qui collecte environ 2 M€ par mois, et dont la capitalisation est aujourd’hui de (55,74 millions d’euros au 30 septembre 2017/ vs 35 M€ en 2016). Après deux années d’exploitation, le résultat montre bien la pertinence de cette solution : 5,15% en 2016, 5,21% en 2015.

Qui sont vos investisseurs ?
La clientèle est surtout constituée d’un acquéreur sur deux de moins de 50 ans. Ceux qui font ce choix le font souvent dans une optique de placement-retraite. Sur Paris la motivation des investisseurs est avant tout patrimoniale, considérant que le sous-jacent immobilier est de nos jours ce qu’il y a de plus sécurisé.
Les acheteurs apprécient de n’avoir à s’occuper de rien pendant toute la durée de leur investissement : pas de souci de gestion et de risque locatif, pas de travaux.

Comment déterminez-vous la décote ?
En fonction du flux de loyers actualisé. Donc, par exemple, on investit 60 au lieu de 100 si le flux est estimé à 40. Et au terme, on obtient une valorisation du bien à 100. L’investisseur bénéficie ainsi d’une valorisation mécanique qui se cumule à une valorisation économique liée à l’inflation et à l’appréciation du marché immobilier ; cela sans prendre de risque. La nue-propriété vaut un peu plus cher à Paris où le rendement locatif est moins élevé.

Qui gère le risque locatif à l’échéance ?
C’est l’usufruitier-bailleur qui prend le risque locatif pendant l’opération. Et en fin d’opération il a l’obligation légale de proposer un relogement au locataire, si celui-ci est toujours sous les plafonds de ressources. Le nu-propriétaire devient, lui, automatiquement plein-propriétaire. Pour la première fois, nous venons de déboucler deux opérations arrivées à échéance à Issy-les-Moulineaux et à Boulogne-Billancourt. Un investisseur sur deux a vendu, l’autre a continué à louer. Nous n’avons constaté aucun problème de libération des lieux. Le bailleur social avait bien anticipé la fin d’usufruit.

Quid si on ne veut pas attendre 15 ans, si on a besoin d’argent en cours de route ?
Pas de problème, nous organisons le marché secondaire. Perl propose un avis de valeur mais la revente est librement négociée entre le vendeur et l’acheteur, comme pour tout appartement. Je peux vous dire que nous recevons beaucoup plus de demandes que nous ne disposons d’offres sur le marché secondaire. Sur 7500 appartements en stock notre plateforme de transactions MyPERL a enregistré 50 cessions cette année.
Beaucoup d’investisseurs sont intéressés par des durées plus courtes. Les avantages pour le nouvel acquéreur sont les mêmes, mais la décote, évidemment, est moindre.

Quels sont vos projets ?
Nous menons une réflexion sur l’extension à une nouvelle classe d’actif, le résidentiel intermédiaire et non plus seulement le social. Nous examinons également l’opportunité de nous développer à l’international mais il n’est pas dit que réglementairement cela soit possible. Enfin, troisième axe, nous songeons à l’idée du démembrement sur les résidences seniors non dépendants. Mais ce n’est pas simple notamment sur la question de récupérer le logement en fin d’usufruit.

Gestion de Fortune
6 janvier 2018