L’investissement en nue-propriété : un bon placement pour les séniors

22/03/2017

 
Avec l’âge, les besoins en revenus complémentaires vont souvent en augmentant. Les solutions d’investissement des CGP et banquiers privés.
 
Être perçu comme un « senior », voire comme un « grand senior » n’interdit nullement de mettre en place des stratégies de placement. La réorganisation du patrimoine est d’autant plus nécessaire que le taux de remplacement médian du salaire net en fin de carrière est de 75 % pour les personnes ayant effectué une carrière complète. Mais surtout, il est d’autant moins élevé que le salaire de fin de carrière est important.
 
Vers 60 ans : viser un différé de revenus réguliers.
 
Pour les seniors qui n’ont pas forcément un besoin immédiat de revenus complémentaires, mais qui appréhendent les éventuelles dépenses liées au grand âge et à la dépendance, l’investissement immobilier en nue-propriété peut être intéressant. Le principe consiste à acquérir un bien démembré dont l’usufruit va temporairement rester aux mains d’un bailleur (souvent un bailleur social), généralement pour une durée n’excédant pas 15 ans. À charge pour lui d’en assumer la gestion locative et l’entretien. Plusieurs sociétés spécialisées sur ce créneau (PERL, iPlus...) proposent de tels montages.
 
Pour Christine Chiozza-Vauterin, responsable de l’offre immobilière à la Banque Privée 1818, ce dispositif présente « beaucoup d’atouts comparés à un investissement immobilier classique. Il y a un gain de trésorerie important au travers d’une décote pouvant aller jusqu’à 40% selon les biens et la durée de cession de l’usufruit et cette opération ne rentre pas dans l’actif taxable à l’ISF. Il y a aussi la certitude de récupérer à terme 100% de la valeur du logement en pleine propriété, puisque la valeur de la nue-propriété augmente mécaniquement au fil du temps, sans impôts ni taxes. Enfin, le nu-propriétaire peut revendre ses droits à tout moment, sur un marché secondaire qui devient de plus en plus structuré ».
 
Toujours dans la perspective de bénéficier ultérieurement de revenus réguliers, Gilles Étienne, associé chez Cyrus Conseil, souligne que « l’acquisition de la nue-propriété peut également être intéressante avec des parts de SCPI. Sur la base d’une décote de 32 %, avec un démembrement qui court sur 10 ans, le rendement annuel est de 3,93 % nets, hors éventuelles plus-values sur le prix d’acquisition. Ceux qui investissent cash et sont soumis à l’ISF, bénéficient en plus d’un delta de rendement annuel correspondant à leur tranche marginale d’imposition ISF ».
  
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22 mars 2017