L’investissement immobilier en nue-propriété

 
Investir dans l’immobilier sans les contraintes locatives, diversifier son patrimoine, préparer sa retraite, réduire efficacement sa fiscalité, autant d’avantages offerts par l’investissement en nue-propriété.

Le cabinet Platineos revient ce mois-ci sur un mécanisme juridique attractif de plus en plus plébiscite par la clientèle privée.

La pleine propriété d’un bien peut se de composer en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, à charge pour l’usufruitier d’en conserver la substance. La nue-propriété est un droit réel et distinct de l’usufruit qui donne à son titulaire le droit de disposer du bien, mais ne lui en confère ni l’usage ni la jouissance.

Mécanisme juridique

Il est possible pour un épargnant d’investir dans une zone a forte tension immobilière (Île de France Alpes Maritimes, etc.) en achetant uniquement la nue pro-propriété d’un bien immobilier neuf moyennant une décote d’environ 40 %. L’usufruit de ce logement est acquis par un bailleur social pour une durée définie. Le bailleur social disposera de l’usage du bien et en percevra les loyers. A l’issue d’une période de 15 ans (dans la plu part des cas) l’usufruit s’éteint et rejoint la nue-propriété en franchise de fiscalité, l’épargnant devenant alors plein propriétaire du bien immobilier.

Ainsi en l’absence de toute revalorisation ou dévalorisation du bien immobilier pendant 15 ans, un investisseur ayant acquis pour 60 la nue-propriété d’un bien valant 100 au départ récupérera à terme la pleine propriété de ce bien et pourra le revendre à 100.
Ce schéma du démembrement répond à la problématique suivante : depuis la loi SRU du 13 décembre 2000 toutes les villes de plus de 3 500 habitants ont l’obligation de construire un quota de 20% de logements sociaux. Le 10 octobre 2012 ce quota a été relevé à 25%. Ainsi pour la délivrance des permis de construire la ville va imposer au promoteur un certain nombre de logements sociaux. Ce promoteur pour s’acquitter de ses obligations sociales et réaliser son projet immobilier va s’adresser à un bailleur social dont les demandes s’accumulent dans les zones à forte pression foncière et qui aura tout intérêt à ne financer que l’usufruit des logements. Pour la nue-propriété le promoteur fera appel aux investisseurs privés qui auront ainsi l’occasion d’acquérir un bien en ne déboursant qu’une partie du prix.

À retenir

Au-delà des nombreux avantages fiscaux, l’investisse ment en nue-propriété reste avant tout un investissement immobilier. Il est donc indispensable de bien sélectionner le programme sur lequel se positionner en ciblant les secteurs en déficit structurel de logements et en validant bien sur l’emplacement. Les motivations à ce schéma peuvent être multiples constitution d’un capital ou de revenus complémentaires pour la retraite, volonté d’acquérir un pied à terre dans le Sud, désir de transmettre à ses enfants sans risque de dilapidation il est donc essentiel que le programme choisi colle au mieux aux aspirations personnelles de l’investisseur !

Audio Infos
16 Octobre 2015