L’usufruit Locatif Résidentiel expliqué en 20 questions

22/06/2017

 
L’usufruit locatif résidentiel, imaginé au début des années 2000 par les acteurs du logement, est une illustration forte de la faculté du marché résidentiel à innover et œuvrer pour la création et le développement de logements à prix abordable. Alors que les premières opérations de démembrement arrivent à leur terme, que le législateur a avec la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi « ALUR », complété en 2014 le dispositif législatif d’accompagnement initié en 2006 par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, portant engagement national pour le logement, dite loi « ENL », il est dressé ici un panorama en 20 questions des problématiques juridiques, fiscales et opérationnelles que pose ce nouveau produit immobilier... ou comment adapter un concept juridique ancien à des préoccupations pratiques d’actualité !
 
1. Quelles sont les spécificités de l’usufruit locatif résidentiel ?
L’article 578 du Code civil dispose « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Il ressort de cette définition que l’usufruit est un droit réel portant sur une chose, concédé par le propriétaire de cette chose, le nu-propriétaire, au profit d’un tiers, l’usufruitier. Ce droit accorde à l’usufruitier le pouvoir d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits, à charge de ne pas compromettre le droit de propriété du nu-propriétaire. C’est dans ce cadre que s’est développe au début des années 2000 un usage nouveau de ce dispositif dans le secteur résidentiel, les premières opérations initiées dans ce cadre arrivent actuellement à leur terme. La loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 a ensuite permis la mise en place du dispositif dans le secteur social. La pratique y a vu un outil de nature à catalyser la production de logements sociaux, financée par des investisseurs privés Le nu-propriétaire est ainsi un investisseur privé qui accepte une propriété dénuée de fruits dans la perspective de devenir au terme de l’usufruit pleinement propriétaire L’usufruitier, le plus souvent un bailleur social, se voit quant à lui conférer un droit temporaire sur le bien à un coût modéré, qui l’autorise a le donner en location et à en percevoir les fruits pendant toute la durée de la convention.
Deux principales difficultés ont émergé sur le terrain civil, difficultés inhérentes au régime de droit commun de l’usufruit. La première est que le bail conclu par l’usufruitier ne prenait pas fin avec l’usufruit, le nu-propriétaire se trouvait ainsi contraint de récupérer un bien occupe et loue a des conditions et une personne qu’il n’avait pas choisies. La seconde difficulté est que, à supposer que le terme du bail se trouve par chance identique au terme de la convention d’usufruit, le nu-propriétaire était privé de la possibilité de délivrer conge en cours d’usufruit, d’un bail conclu par l’usufruitier.
C’est dans ces conditions que la loi ENL, a instauré un régime spécifique du bail conclu dans le cadre d’une convention d’usufruit et a levé ces deux principaux obstacles, en alignant la durée du bail sur celle de la convention d’usufruit, et en autorisant le nu-propriétaire (qui n’en n’a en principe pas le pouvoir) a délivrer congé vente ou reprise, le tout sans dégrader la protection du locataire. Ce régime, ultérieurement complète par la loi ALUR, a été codifié aux articles L 253-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCM), sous un chapitre intitulé « Bail dans le cadre d’une convention d’usufruit ».
 
2. L’usufruit locatif résidentiel est-il nécessairement social ?
Le champ d’application du dispositif ENL est défini par la réunion de quatre conditions cumulatives qui, réunies, impliqueront la mise en œuvre du dispositif dérogatoire, et empêcheront l’application de toute disposition contraire des articles 578 et suivants du Code civil.
L’usufruitier doit tout d’abord être une personne morale ; les usufruitiers personnes physiques sont exclus du dispositif Le nu-propriétaire peut, quanta lui, être une personne morale ou une personne physique.
L’usufruit doit ensuite être consenti en vertu d’une convention, il ne peut trouver sa source dans la loi, ce qui exclut à titre d’exemple l’usufruit successoral. Cette convention doit avoir une durée minimale de quinze ans, mais s’agissant d’un usufruit consenti à une personne morale, ne peut excéder une durée de trente ans selon l’article 619 du Code civil.
Enfin, la convention d’usufruit doit être consentie en vue de la location d’un logement ou d’un ensemble de logements (article L 253-1 du CCH) Le texte n’impose d’ailleurs aucun régime locatif spécifique (bail commercial dans le cadre par exemple d’une résidence-services, bail civil, bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, ou encore loi de 1948), seul compte le fait que la location porte sur un logement. Dans ce cadre, le caractère social de cet usufruit n’est qu’une faculté envisagée par le texte, en aucun cas une obligation (article L 253-2 du CCH). Ce dispositif est ainsi trop souvent résume à l’usufruit locatif social, alors que ce dernier n’en est qu’une illustration, le texte autorisant une application nettement plus large dans le secteur libre ou encore intermédiaire.
 
3. Comment s’apprécie la durée de l’usufruit ?
L’usufruit prend effet dès sa constitution au profit de l’usufruitier. Toutefois, lorsque l’opération porte sur des logements en cours de construction, il peut être opportun de convenir que le point de départ du délai au terme duquel prendra fin l’usufruit coïncide avec la date d’entrée en jouissance effective du bien par l’usufruitier (par exemple la date de livraison des biens par le promoteur en cas de vente en état futur d’achèvement). Dans ce cas, l’usufruit prend effet immédiatement mais les logements étant en cours de construction, l’usufruitier n’aura la jouissance effective des logements pour la durée convenue qu’à compter de cette livraison, ce qui justifie que les parties prévoient une telle modalité de décompte de délai.
Les règles juridiques applicables à la durée de l’usufruit sont déterminées en fonction de la personne sur la tête de laquelle l’usufruit est constitué, et ne sont donc pas affectées par la transmission de ce droit. En conséquence, si l’on veut que la durée de l’usufruit soit calculée sur la tête de l’usufruitier que l’on a désigné pour ce montage, il faut impérativement que la constitution de cet usufruit intervienne préalablement à la vente du bien au profit du nu-propriétaire, la chronologie de la conclusion des actes de constitution de l’usufruit au profit de l’usufruitier et des ventes de la nue-propriété des biens au profit des investisseurs revêt donc une importance fondamentale.
 
4. Un plan local d’urbanisme peut-il contraindre la fixation conventionnelle de la durée de l’usufruit locatif social ?
Les logements faisant l’objet d’une convention d’usufruit consenti à un bailleur social et d’un conventionnement, sont comptabilisés comme « logement social » au titre du quota prévu à l’article 302-5 du Code de l’urbanisme.
Il apparaît que certains plans locaux d’urbanisme (PLU) dans le cadre de l’article L 151-41 du Code de l’urbanisme, prévoient une définition spécifique du logement social en prescrivant, par exemple, qu’un logement ne sera retenu comme logement social au sens dudit plan que sous réserve, pour ceux devant faire l’objet d’une convention dite « A.P.L » (prévue à l’article L 351-2 du CCH), que la durée de la convention soit d’une durée supérieure à un minimum fixé par le PLU.
Cette question est importante si le promoteur s’est vu imposer dans l’autorisation d’urbanisme la réalisation de logements sociaux, au nombre desquels il a prévu d’y faire figurer tout ou partie de ceux qui seront l’objet de l’usufruit locatif résidentiel. La légalité d’une telle disposition du PLU pourrait être discutée si l’on convient que l’obligation qui en résulte de réaliser une proportion de logements sociaux doit être rattachée aux dispositions de l’article L 302-5 du CCH, lequel, pour la définition des logements sociaux, ne prévoit pas une telle durée minimale de conventionnement.
 
5. Quel est l’intérêt de stipuler une convention d’usufruit ?
La stipulation d’une convention d’usufruit lors de la constitution de ce dernier permet d’aménager contractuellement, entre usufruitier et nue-propriété, les règles établies par le Code civil (pour celtes qui ne sont pas d’ordre public) et qui méritent parfois d’être actualisées ou complétées, notamment sur les points suivants :
- Obligations de l’usufruitier quant à l’entretien du bien et l’état dans lequel il devra remettre le bien à l’extinction de l’usufruit,
- Répartition des charges (impôt foncier, primes d’assurances, charges de copropriété, …) ;
- Répartition des travaux (y compris ceux de l’article 606 du Code civil) afférents au bien,
- Nature et contenu des baux que pourra consentir l’usufruitier ;
- Modalités d’accès par le nu-propriétaire à son ou ses biens ;
- Modalités de vote en assemblée générale des copropriétaires etc.
En pratique l’essentiel de ces charges et travaux peut être bascule sur la tête de l’usufruitier ce qui est opportun puisque l’usufruitier est un professionnel de l’immobilier a seul la jouissance et la gestion locative des biens et que le nu-propriétaire n’a aucun revenu pendant la durée de l’usufruit.
En matière d’usufruit locatif résidentiel la stipulation d’une telle convention semble même s’imposer compte tenu des termes de l’article L 253-1-1 du CCH ne serait-ce que pour régler les points évoqués aux questions 8 et 9.
  
Opérations Immobilières
22 juin 2017