L’usufruit locatif social, pour loger à prix modéré

14/04/2017

 
L’objectif : Développer l’offre de logements sociaux ou intermédiaires en zone d’habitat tendue pour une durée de 15 à 20 ans, et permettre ainsi, à certaines communes, d’atteindre leur contingent SRU.
 
Créé il y a une quinzaine d’années, l’usufruit locatif social (ULS) fait son bonhomme de chemin. Encore peu répandu jusque-là, il commence à se développer à la faveur des sociétés qui s’emparent du mécanisme juridique. L’ULS est un outil qui permet de créer des logements sociaux pour une durée temporaire, de 15 à 20 ans, en zone tendue. II est destiné en priorité à loger les actifs au cœur des bassins d’emploi. Actuellement, 7000 logements sociaux en France sont concernés par ce régime particulier, adopté par des villes comme Antibes, Châtillon, Le Perreux-sur-Marne, Rennes, Montpellier, Lyon ou Rouen. Et chaque année, 2.000 nouveaux logements sociaux émergent par ce biais, dont la moitié sont mis sur le marché par la société Pierre Épargne Retraite Logement (Perl), acteur majoritaire du secteur.
 
Dissocier propriété et droit d’usage
« Le principe est fondé sur la dissociation entre droit d’usage (l’usufruit, vendu à un bailleur social) et acquisition du patrimoine (la nue-propriété), pour une durée contractuelle de 15 à 20 ans », explique Thomas de Saint Leger, directeur général de Perl. Un peu comme du « leasing » dans le secteur automobile. « Perl commercialise ces biens en nue-propriété via des professionnels du patrimoine. » In fine, les propriétaires des appartements sont des particuliers épargnants, qui achètent le bien à environ 60% de sa valeur en pleine propriété ; ils se constituent ainsi un capital pour la retraite. Le grand avantage de ce système : il ne ponctionne pas les fonds propres du bailleur social. Car le coût de l’usufruit est calculé de façon à correspondre précisément au montant des loyers abordables que le bailleur va percevoir sur toute la durée.
Le travail de Perl consistera à identifier du foncier, soit pour collaborer à la construction d’un ensemble avec le promoteur, soit pour lui acheter des lots dans un programme en cours de construction. Ainsi, les élus locaux, Perl, le promoteur Linkcity et le bailleur Gironde Habitat ont planché, pendant 18 mois, sur le montage d’une opération qui sera livrée début 2019 à La-Teste-de-Buch, près d’Arcachon. La copropriété « Les Esteys de Gallieni » s’élèvera dans l’hypercentre, sur un terrain cède par la mairie. Avec un bâtiment de logements privés, un second de logements locatifs sociaux et un dernier de 14 appartements du T2 au T5, dédié à l’ULS, pour une durée de 15 ans.
 
Gérer la fin de contrat
« C’est pour la commune une belle opportunité de programmation avec un "mix" entre le logement privé, le logement social classique et l’ULS, se réjouit-on à la ville. Nous avons été associés tout au long du montage de l’opération avec la garantie d’un gestionnaire social unique, Gironde Habitat », qui, « à l’issue des 15 ans, donnera accès à la propriété à ses locataires ou les relogera plus facilement dans son parc ». Car si l’ULS ne vise pas l’accession à la propriété, le système peut aider à rendre les locataires solvables et, grâce à un loyer bas, leur permettre d’épargner pour un achat futur.
D’un territoire à l’autre, les besoins comme les desiderata des élus sont différents. « À Bordeaux, la demande se porte sur de petites typologies (T1 ou T2), pour fluidifier le relogement des locataires lors de la fin d’usufruit », explique Christophe Duportal, directeur des régions Arc Atlantique de Perl. La collectivité réclame des logements à destination d’étudiants ou de personnes seules un public qui bouge plus souvent que la moyenne. D’où ces 176 studios en ULS en cours de construction dans le quartier Euratlantique, près de la gare.
 
Des besoins divers et variés.
À Toulouse, à l’inverse, la ville veut se positionner sur du logement familial, T3 etT4 essentiellement. « Les élus nous demandent un travail de précision sur chaque logement familial pour que le niveau de loyer soit le plus abordable ; aussi nous travaillons avec le bailleur social pour réduire les frais de gestion », ajoute Christophe Duportal.
L’ULS peut aussi passer par le recyclage de bâtiments existants. Au Vésinet, dans les Yvelines, les locaux d’un ancien centre de formation deviendront, en fin d’année, la résidence « Espace Garibaldi », 28 logements en ULS, destinés à des actifs sous conditions de ressources. « Ce projet démontre qu’on peut réaliser du logement social malgré une charge foncière à priori exorbitante », estime François Jonemann, premier maire-adjoint chargé de l’urbanisme. En plus de Perl, d’autres acteurs sont présents sur le marché (Vivalib, I-Plus, Fidexi, …), regroupés au sein de Pulse, l’association Professionnels de l’ULS.
  
Le Courrier des Maires et des Élus Locaux
Le 14 avril 2017