Les avantages du démembrement de propriété pour se constituer un patrimoine immobilier

14/11/2016

L’achat en nue-propriété est une solution peu connue pour se constituer un patrimoine.
 
Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété entre nue-propriété et usufruit.Il repose sur le principe du démembrement du droit.
- La nue-propriété est acquise par l’investisseur pour un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété.
- L’usufruit est acquis simultanément pour une durée fixe (de 15 à 20 ans) par un bailleur institutionnel qui perçoit les loyers et assure la gestion locative. Il prend généralement en charge, sur toute la durée, les frais, travaux et taxes. Pendant toute la période de l’usufruit, le propriétaire ne profite pas du bien acquis, il ne peut ni l’occuper ni percevoir les loyers. En revanche, le prix d’achat est sensiblement inférieur. À la fin de la période d’usufruit, l’épargnant retrouve donc automatiquement la pleine propriété de son bien immobilier, sans formalités ni
complément de prix.
 
Acquisition à prix réduit
Le principal atout de l’investissement en nue-propriété tient aux réductions de prix par rapport aux acquisitions en pleine propriété. La réduction du prix du bien de 40 à 50% dont bénéficie l’acquéreur en nue-propriété selon la durée de l’usufruit, revient à percevoir immédiatement 15 à 20 années de loyers actualisés, nets de toutes charges et imposition, en évitant tous les aléas susceptibles de réduire la rentabilité attendue d’un investissement immobilier. Investir en nue-propriété élimine notamment à 100% les risques locatifs (vacances, impayés…) ainsi que les contraintes de gestion (recouvrement, déclaration). Ce montage élimine également toutes les dépenses à la charge du propriétaire, supportées par l’usufruitier. En effet, le bailleur prend en charge l’intégralité des frais : gestion, entretien, taxe foncière et travaux de réparation, autant de dépenses dont l’incidence, inconnue au départ, réduit toujours la rentabilité attendue d’un investissement immobilier. Les logements proposés se situent souvent dans des programmes neufs, donc bénéficiant de frais de notaires réduits (proches de 2%).
 
Une fiscalité avantageuse
Outre l’économie sur les impôts et prélèvements sociaux pendant la période de démembrement, puisque par définition vous ne percevez pas de loyers, la liste des économies apportées par cette solution de démembrement est impressionnante :
- sur les frais de notaire puisque lors de l’acquisition, les frais de notaire sont calculés exclusivement sur la nue-propriété ;
- sur l’impôt sur les plus-values immobilières (pendant la durée du démembrement) puisque au terme du démembrement vous retrouvez automatiquement et gratuitement la pleine propriété du logement. L’usufruit, que vous n’avez pas payé, ne supporte pas l’imposition au titre des plus-values immobilières ;
- sur l’impôt sur la fortune pendant la période de démembrement puisque seuls les usufruitiers supportent cet impôt. Un investissement immobilier en nue-propriété est même un modérateur de facture ISF lorsque vous achetez votre bien en fonds propres ;
- sur les impôts sur les bénéfices fonciers et les taxes diverses, taxe foncière en particulier, qui sont supportés par l’usufruitier pendant toute la période.
 
Choisir le bien et l’usufruitier
Si la fiscalité est avantageuse, la nue-propriété est un outil pour organiser son épargne et diversifier son patrimoine. C’est avant tout un bien immobilier que l’on achète, avec à terme l’idée de le louer ou de le revendre à terme. Les risques de ce type de placement sont les mêmes que pour tout investissement immobilier, la
question de l’emplacement et du marché locatif. Il faut également veiller à ne pas surpayer le bien. Les produits en démembrement doivent être situés dans des villes où l’attractivité est importante, avec un potentiel locatif et de valorisation du logement. L’investissement étant réduit, il convient de choisir des secteurs porteurs où le marché de l’immobilier est tendu, comme Paris, l’Île-de-France ou le centre-ville de grandes agglomérations, pour augmenter la probabilité de revalorisation du bien à l’issue de la période d’usufruit. L’usufruitier doit être un professionnel reconnu, présentant la solvabilité et la pérennité nécessaire, avec une expérience de la gestion locative. Les charges liées à la location (recherche de locataires, gestion, assurances, éventuels loyers impayés ou dégradations immobilières...) et les charges immobilières (entretien courant, réparations, mises aux normes du bâtiment…) sont de la responsabilité exclusive de l’usufruitier.
 
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5 novembre 2016