Nue-propriété : une solution sécurisée pour investir dans la pierre

Pour les propriétaires qui achètent des biens immobiliers à crédit pour les louer, et
souhaitent se constituer un complément de revenu à la retraite une fois leur emprunt
remboursé, les impondérables peuvent être multiples.
Si vous recherchez une solution sécurisée pour investir dans la pierre, la nue-propriété peut vous permettre de profiter d’un immobilier sans contrainte avec des charges et une fiscalité très réduites.

Le principe juridique

ll repose sur le principe du démembrement du droit de propriété entre la nue-propriété et l’usufruit
- La nue-propriété est acquise par l’investisseur pour un prix réduit par rapport à
sa valeur en pleine proprieté
- L’usufruit est acquis simultanément pour une durée fixe (de 15 à 20 ans) par
un bailleur institutionnel qui perçoit les loyers et assure la gestion locative. ll prend
généralement en charge, sur toute la durée, les frais, travaux et taxes.
Le terme de l’usufruit met fin au démembrement de propriété, l’épargnant retrouve donc automatiquement la pleine propriété de son bien immobilier, sans formalité ni complément de prix. Au terme du démembrement, l’épargnant devient propriétaire gratuitement et automatiquement. ll récupère, en effet, l’usufruit du bien et donc son usage qu’il peut occuper, louer ou vendre.

Réduction du prix du bien

L’épargnant ne va payer que la partie du prix correspondant a la nue-propriété. Ce qu’il
ne paie pas équivaut aux loyers qu’il aurait perçus pendant la période de démembrement s’il avait acheté le bien en pleine propriété et que ce bien avait été loué de manière continue. Le nu-propriétaire perçoit donc immédiatement l’équivalent de 15 à 20 ans de loyers défiscalisés sous forme de réduction du prix selon la durée du démembrement (15 à 20 ans) et la valeur locative brute estimée, la valeur économique de la nue-propriété s’inscrit dans une fourchette de 50 à 65% du prix en
pleine propriété.

Optimisation fiscale

Outre l’économie sur les impôts et prélèvements sociaux pendant la période de démembrement, la liste des économies apportées par cette solution de démembrement est impressionnante
- sur les frais de notaire puisque lors de l’acquisition, les frais de notaire sont calculés exclusivement sur la nue-propriété,
- sur l’impôt sur les plus-values immobilières (pendant la durée du démembrement) puisque au terme du démembrement, vous retrouvez automatiquement et gratuitement la pleine propriété du logement L’usufruit, que vous n’avez pas payé, ne supporte pas l’imposition au titre des plus-values immobilières ;
- sur l’impôt sur la fortune pendant la période de démembrement puisque seuls
les usufruitiers supportent cet impôt. Un investissement immobilier en nue-propriété est même un modérateur de facture ISF lorsque vous achetez votre bien en fonds propres. En effet, les sommes que vous allez arbitrer pour acheter ce bien en nue-propriété sortent de votre patrimoine taxable.
Si vous réalisez votre investissement en nue-propriété au moyen d’un prêt immobilier,
les intérêts de votre emprunt deviennent déductibles de vos revenus fonciers
existants Si vous détenez ainsi d’autres biens immobiliers que vos louez et que votre TMI est élevée, la solution d’un achat à crédit peut vous permettre d’améliorer la rentabilité de votre investissement.

Argent & Patrimoine
Juil/Sept 2015