Optimiser son investissement en nue-propriété

L’achat en nue-propriété dans le neuf

Pour un investisseur, un bon rendement locatif est d’abord un rendement régulier sans gros soucis à la clef. Il existe plusieurs choix stratégiques permettent d’atteindre cet équilibre. L’achat en nue-propriété en est un, et peut sur le long terme rapporter gros.

En apparence, l’achat en démembrement de propriété ne procure aucun rendement immédiat et sur une longue période (de 15 à 18 ans). Pour mémoire, ce mode d’investissement consiste à n’acheter que la nue-propriété d’un bien locatif. Quant à l’usufruit du même bien il est détenu pendant plusieurs années par un bailleur social.
Au cours de cette période, ce dernier gère, loue et entretient (travaux) le dit logement, de même qu’il encaisse les loyers et paie la taxe foncière.

Bien que cette opération ne lui rapporte rien durant cette phase de démembrement, l’investisseur y trouve quand même son compte et parvient à dégager une bonne rentabilité. La raison ? C’est une façon astucieuse de se constituer un patrimoine immobilier en achetant un bien avec une décote de 30 à 40 % par rapport au même bien en pleine propriété. « Du simple fait de cette ristourne à l’achat le taux actuariel obtenu est de 3,47% sur la base d’un prix de sortie identique au prix de départ », précise Eric Ninu.

Autre atout non négligeable qui influe positivement sur l’intérêt financier de cette opération. « La valeur d’un bien détenu en nue-propriété sort du patrimoine taxable à l’ISP. Cette économie fiscale est à prendre en compte dans la rentabilité finale », affirme Gilles Hautrive, directeur général délègue de BNP Paribas Immobilier Résidentiel. Une fois achevée la durée de l’usufruit du bailleur social, le nu-propriétaire redevient, plein propriétaire du bien à sa valeur vénale, sans droits de mutation, ni friction fiscale.
« Cet achat relève d’une vraie stratégie d’investissement patrimoniale sur la durée et s’avère payant. Lorsque l’épargnant dispose de revenus fonciers » précise Christine
Chiozza-Vauterm, responsable de l’offre immobilière a la Banque Privée 1818.

Les Echos
Septembre 2015