Préparer sa retraite grâce à la nue-propriété

Un des meilleurs moyens de compléter sa retraite est de se procurer ses revenus issus de la location. ll y a I’acquisition traditionnelle mais il y a également le démembrement temporaire de propriété qui permet de ne percevoir des revenus qu’au moment de sa retraite lorsque le taux d’imposition est moins élevé. Issue du Code civil, cette technique n’est pas soumise aux soubresauts fiscaux et politiques. C’est une alternative à I’acquisition classique.

Tant que dure le démembrement le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers ce qui peut correspondre à une période de sa vie pendant laquelle il n’a pas besoin de revenus complémentaires.

En revanche, il s’assure de pouvoir les percevoir à une date déterminée (au bout de quinze ans, par exemple) au moment où il va en avoir besoin, comme son départ à la retraite notamment, au terme de la convention de démembrement. S’il a acquis la nue-propriété par le biais d’un crédit immobilier, les intérêts versés viennent en déduction de ses autres revenus fonciers, même pendant la période où il ne perçoit aucun revenu issu de cette opération. Pour évaluer un usufruit temporaire, il faut utiliser le barème de I’article 669 du Code général des impôts : I’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à I’âge de I’usufruitier. La majorité des usufruits temporaires proposés ayant une durée de quinze ans, la valeur de l’usufruit est donc de 46 %, ramenant la valeur de la nue-propriété à 54 %. Ainsi le nu-propriétaire acquiert pour 54000 € un bien d’une valeur de 100 000 €.

Ce montage est gagnant pour tous les intervenants : les bailleurs sociaux y trouvant de nouvelles sources de financement de leur parc ainsi qu’une rentabilité finale satisfaisante, et les nu-propriétaires trouvent une rentabilité garantie, une fiscalité nulle et sont dégagés de tous soucis locatifs.

Investissement Conseil
Décembre 2014