Quatre questions à Alain Laurier, président de PERL

31/05/2017


 
Alors que 2017 sera une année riche de perspectives nouvelles pour PERL, Alain Laurier, son président-fondateur, nous livre sa conception du modèle en Usufruit Locatif Social et ses propres réflexions sur ce secteur.
 
En 2017 PERL a fait l’expérience de ses premières sorties d’usufruit. Est-elle réussie ?
 
En mars dernier, pour la 1ère fois s’est achevé l’usufruit d’une opération PERL, à Issy-les-Moulineaux (92). Un second usufruit s’éteint en juin sur un immeuble à Boulogne (92). Ces deux fins d’opérations sont une véritable expérience pour le modèle PERL, car l’enjeu est bien de maîtriser le cycle complet d’une opération en usufruit. Le partenariat actif noué avec le bailleur-usufruitier de ces deux programmes - Logirep - a permis une transition respectueuse du parcours résidentiel des locataires et des engagements pris auprès des nus-propriétaires.
Il est rare de voir un produit d’investissement accomplir un cycle complet, surtout sur une période aussi longue, de 15 à 20 ans selon l’opération. Ces premiers débouclages ont été l’occasion d’établir un guide des bonnes pratiques sur la base de notre retour d’expérience et de monitorer les différentes phases du débouclage de ces opérations.
PERL a anticipé ces dénouements en concertation avec le bailleur-usufruitier et les nus-propriétaires, en apportant son expertise sur des modalités spécifiques de chacune des opérations, sachant qu’il s’agissait là de logements à niveau de loyers intermédiaires. A Issy-les-Moulineaux, les baux de location ont été reconduits au même niveau de loyer avec la quasi-totalité des locataires. A Boulogne, une majorité de locataires souhaitant rester, ont trouvé un accord de gré à gré avec leur nouveau bailleur.
 
Le bon déroulement de ces fins d’usufruit est donc le fruit de l’accompagnement que PERL a mis en place auprès de ses clients usufruitiers et nus-propriétaires ?
 
Exactement. Aujourd’hui, PERL est le seul opérateur à proposer un tel accompagnement. C’est cette offre de service doublée de l’expérience réussie des premières fins d’usufruit qui fiabilisent la souplesse et la pérennité de notre modèle.
Notre expertise est au service de nos clients sur toute la durée d’une opération. PERL est présent à leurs côtés jusqu’à la fin d’usufruit. Et notre rôle est bien réel et ce, dès l’achèvement des immeubles. Les exemples de notre intervention sont nombreux : si le bailleur-usufruitier prend directement livraison des biens, c’est après les visites d’achèvement que PERL organise avec les nus-propriétaires. En partenariat avec les bailleurs-usufruitiers, PERL mène également des enquêtes de satisfaction auprès des nouveaux locataires en ULS. Nous formons aux particularités du modèle ULS le syndic de chaque immeuble. 4 ans et 9 ans après le début d’usufruit, et 2 ans avant la fin d’usufruit, un expert est mandaté pour effectuer un audit technique des parties communes. Ce dispositif est unique en France, notre service Patrimoine veille au bon déroulement de nos opérations.
Innovation également avec myPerl , la plateforme digitale accessible via perl.fr où les nus-propriétaires disposent d’un espace personnel dédié à leur bien en nue-propriété.
 
Vous venez d’évoquer la souplesse du modèle PERL, avez-vous des exemples en tête ?
 
Les niveaux d’intervention de PERL sont multiples, que ce soit dans l’immobilier neuf ou dans l’immobilier existant. Ils se définissent en concertation avec les bailleurs sociaux et les élus locaux. Forts de notre expérience, nous avons souhaité aller plus loin pour favoriser le logement des ménages sous conditions de ressources. Comme à Paris où PERL intervient sur une opération située dans le 12ème arrondissement, sur un terrain fléché au plan local de l’urbanisme pour recevoir 100% de logements sociaux. En concertation avec la Ville de Paris, il a été décidé de confier l’usufruit au bailleur social RIVP et à l’association SNL Paris (Solidarités Nouvelles pour le Logement) liée à la Fondation Abbé Pierre. Ce programme accueillera 53 logements en Usufruit Locatif Social, avec une mixité de loyers sur une période de 20 ans. Un petit nombre de ces logements seront exclusivement réservés à des ménages à faibles ressources, relevant des plafonds PLAI. Cette nouvelle application du schéma d’Usufruit Locatif Social, montre qu’il est possible de loger en ULS tous les types de ménages, y compris les plus démunis.
 
Et quelles sont vos perspectives de développement ?
 
Nous menons actuellement une réflexion importante pour accompagner le retour des investisseurs institutionnels dans le résidentiel. Si ces investisseurs détenaient près de un million de logements locatifs au début des années 1990, ils n’en possèdent actuellement plus que 150.000. Devant le besoin de logements dans les zones de forte pression foncière, et en complément des outils déjà mis en place, nous travaillons en partenariat avec de grands acteurs de l’immobilier - groupe SNI et Action Logement - pour développer une offre nouvelle, basée sur le partage de la propriété, entre le patrimoine et l’usage.
PERL a proposé et obtenu des évolutions du code monétaire et financier, ce qui a permis, il y a 2 ans, la création par PRIMONIAL REIM de la SCPI Patrimmo Croissance, 1ère SCPI d’actifs détenus en nue-propriété. Nous souhaitons aujourd’hui continuer à innover pour rendre le résidentiel attractif, en proposant aux institutionnels de nouveaux véhicules collectifs de placement d’épargne, qui fonctionneront selon le dispositif de l’usufruit.