Quels sont les avantages d’un investissement en nue-propriété ?

 
Mardi 14 Juin à Lyon, se tenait un atelier AUREP et PERL sur le thème : « dans un contexte de taux bas, quelle place pour la nue-propriété d’immobilier résidentiel dans une allocation d’actifs ? ». Géraldine Tyl Chaigne, directrice commerciale chez PERL évoque les avantages d’un investissement en nue-propriété.

Quel est l’objet de l’atelier que vous avez organisé à Lyon ?
Nous avons réuni des CGPI, des banques et des assureurs qui distribuent notre produit en nue-propriété pour proposer à des investisseurs de préparer leur retraite en toute sécurité, d’avoir accès à de l’immobilier patrimonial à moindre coût. Pour des investisseurs qui ont des revenus fonciers positifs, cela peut leur permettre de gommer certains revenus fonciers positifs.
Nous avons également présenté une SCPI qui ne contient que de la nue-propriété et qui a été créée par Primonial REM, qui gère cette SCPI. Elle donne accès au nu-propriétaire à de l’immobilier en nue-propriété, mais à moindre coût, avec une valorisation mécanique de la nue-propriété. Il n’y a pas de rendement. C’est un véhicule de capitalisation : le gain est perçu uniquement à la revente des parts. Si vous investissez 100€ dans une SCPI, vous pourrez la revendre l’année prochaine à 105€. Votre gain se fera, mais pas sous forme de coupon trimestriel. Cela intéresse des investisseurs qui ne souhaitent surtout pas avoir de support qui leur génèrent des revenus, mais qui souhaitent en revanche avoir, pour leur retraite, dans 15 ans, un capital retraite, une « poche » qui a augmenté chaque année.

D’où proviennent les biens acquis ?
La SCPI contient des appartements en nue-propriété acquis majoritairement chez PERL.

PERL est présent sur Lyon ?
Nous avons vendu à ce jour plus de 6500 appartements. Dans ces 6500, 1000 se trouvent majoritairement dans le bassin lyonnais. Comme Lyon est une zone tendue dans laquelle il y a une demande de logement supérieure à l’offre, nous y sommes présents.

La nue-propriété se traduit en plusieurs mécanismes, notamment l’usufruit locatif social, l’ULS…
Nous faisons de l’usufruit locatif social. A chaque fois, nous vendons l’usufruit à un bailleur social. Pourquoi travaille-t-on avec un bailleur social ? Parce que le bailleur social est uniquement sensible à des zones tendues, dans lesquelles il doit loger des salariés, des fonctionnaires… Le foyer met un poids dans le logement plus important qu’avant. Le bailleur a, du coup, les reins assez solides pour faire les travaux. Il ne cherche pas à s’enrichir. Nous sommes à l’abri d’une faillite. Et à la sortie, au bout de 15 ans, il peut reloger un locataire.

Travaillez-vous sur le logement intermédiaire ?
Nous avons fait une opération dans le 15ème arrondissement de Paris. SNI était dans ce cas précis le bailleur. Dans ce cas, les niveaux de loyers qui étaient appliqués étaient ceux du logement intermédiaire. Nous sommes très majoritairement sur du PLS, mais nous pouvons parfois faire quelques opérations en logement intermédiaire.

Peut-on lister les principaux avantages de la nue-propriété ?
Acquérir de l’immobilier patrimonial à moindre cout. Pendant 15 ans, vous n’avez aucun souci locatif, aucune gestion locative, aucune fiscalité, ni de travaux. Vous achetez un foncier moins cher : la réduction du prix d’acquisition correspond aux 15 ans de loyers que vous auriez touché. Vous ne payez pas de taxe foncière. Et au bout de 15 ans, le locataire a été relogé.
Concrètement, nous avons plusieurs types de clients : une première catégorie de clients investisseurs qui achètent à 60 au lieu de 100, et passent au bout de 15 ans à 100. Passer de 60 à 100 sur 15 ans, c’est comme si je plaçais mon épargne sur un support qui me rapporte du 3.5% par an de rentabilité nette de fiscalité. Nous sommes dans ce cas sur un produit retraite.
Le deuxième profil de client, ce sont des clients qui ont des revenus fonciers positifs, et qui veulent les gommer. Lorsque j’achète une nue-propriété par emprunt, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers existants.
Le troisième profil, ce sont les investisseurs qui sont soumis à l’ISF. Admettons que j’ai un patrimoine de 1.450.000 euros, avec 200.000 euros en cash que je déclare à l’ISF. Si je l’utilise pour acheter une nue-propriété, mon patrimoine taxable à l’ISF passe ainsi à 1.250.000 euros. Je sors ainsi de l’ISF.
Le quatrième profil est celui d’investisseurs qui achètent de la nue-propriété, un appartement à moindre coût, pour transmettre à leurs enfants et petits-enfants, et protéger leur famille. Ils transmettent ainsi un bien palpable et tangible, à moindre coût.

Lyon Pôle Immo
14 Juillet 2016