Réduire sa fiscalité en investissant dans l’immobilier en nue-propriété

 
Le patrimoine immobilier étant fortement taxé : impôt sur les revenus fonciers au taux marginal de 45 %, prélèvements sociaux aujourd’hui à 15,5 % et enfin l’ISF au taux marginal de 2,5 %, nombreux sont les propriétaires qui cherchent des stratégies pour réduire leur fiscalité. Le démembrement de propriété est une solution efficace pour atteindre cet objectif.
 
En effet, l’achat en démembrement de propriété est une technique relativement simple. Un acquéreur achète la nue-propriété d’un bien quand un deuxième acquéreur achète l’usufruit, et ce pour une durée déterminée. Ce principe s’applique dans l’immobilier neuf, on retiendra ici le schéma du démembrement avec un usufruitier bailleur social qui achète l’usufruit pour une durée déterminée d’environ quinze ans (plus deux ans de construction), ou dans l’ancien avec un bailleur institutionnel redevable de l’IR.
 
Le schéma du démembrement permet d’acheter de l’immobilier avec une décote puisque l’on ne paye que la seule nue-propriété tout en ayant vocation à récupérer la pleine propriété à terme. La nue-propriété représente en principe 60 % de la pleine propriété. On achète donc 60 un bien qui vaut 100 et on récupère 100, ou plus si le bien s’est valorisé en fonction du marché immobilier, à la fin du démembrement.
 
Les frais de notaire sont calculés sur la seule nue-propriété. Là aussi la dépense est réduite. Le nu-propriétaire n’a aucun droit sur son bien, sauf celui de le vendre le cas échéant, et n’en perçoit pas les loyers qui reviennent à l’usufruitier. En contrepartie de cette absence de loyer, le nu-propriétaire n’a aucune charge ni aucun souci locatif, il ne paye pas d’impôt, il peut même réduire sa fiscalité. En effet, comme il ne perçoit pas de loyer pendant la durée du démembrement, il n’y a pas de revenu foncier imposable, mais il peut déduire les intérêts d’emprunt des autres revenus fonciers qu’il peut percevoir par ailleurs. A noter que la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier.
 
Au regard de l’ISF, la nue-propriété n’est pas taxable mais attention, parallèlement, l’emprunt contracté pour son acquisition n’est pas déductible de l’assiette de calcul de cet impôt. Le bien immobilier ne viendra pas alourdir l’ISF et pourra même en réduire l’assiette si on achète « cash » en arbitrant ainsi un actif taxable à l’ISF contre un actif non taxé. Par ailleurs, au terme du démembrement, la reconstitution de la pleine propriété se fait en franchise d’impôt. La plus-value éventuellement constatée sera acquise « gratuitement ».
 
Enfin, lors de la vente du bien, l’investisseur nu-propriétaire bénéficie d’une méthode avantageuse du calcul de la plus-value imposable. On retiendra comme prix d’acquisition la valeur de la pleine propriété à la date d’acquisition de la seule nue-propriété, le gain résultant de la décote et de la plus-value y afférent échappent ainsi à l’impôt. De même, l’abattement pour durée de détention est décompté dès l’acquisition de la nue-propriété.
  
Funds Magazine
6 Avril 2016