Se constituer un patrimoine grâce à l’investissement en nue-propriété

Pour se constituer un patrimoine ou préparer une succession dans de bonnes conditions, la nue-propriété est une solution originale.
Acquérir un logement en nue-propriété signifie que l’acheteur (le nu-propriétaire) devra partager la pleine propriété de son bien avec un usufruitier. Cet usufruitier (un particulier ou un bailleur institutionnel) a le droit de jouir du bien, c’est-à-dire de l’occuper ou de le louer à un tiers, ainsi que le devoir de l’entretenir.

Pour l’acheteur, le principal attrait de ce montage financier est de profiter d’une décote importante sur le prix d’acquisition. Ainsi, pour compenser la privation temporaire de l’usufruit, le prix d’achat du bien est réduit, généralement de 40% à 50%, par rapport à sa valeur de marché.

Autre avantage de cette formule : à la fin du contrat, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans avoir à verser de somme supplémentaire ni à payer d’impôt. Même si les prix immobiliers n’ont pas progressé de façon spectaculaire durant la période, l’acheteur aura fait une bonne affaire.

Pendant toute la durée du contrat, le nu-propriétaire n’a pas à payer de taxe foncière ni de charges, qui reviennent à l’usufruitier. Quant aux travaux, ils sont à la charge de l’usufruitier.

A qui s’adresse ce dispositif ?

Dans la mesure où le bien acquis en nue-propriété ne rapporte pas de revenus fonciers pendant 15 ans en moyenne, cette formule s’adresse plutôt à des investisseurs mûrs, disposant de moyens financiers suffisants pour acquérir le bien, soit à crédit ou au comptant, sans avoir besoin d’en tirer un rendement immédiat.
La nue-propriété sera donc mieux adaptée à des personnes déjà propriétaires de leur résidence principale, et qui envisagent de déménager ou de revendre au moment de leur retraite. Les investisseurs plus jeunes auront davantage intérêt à se tourner vers des investissements locatifs, dont les loyers permettront de couvrir, au moins en partie, le coût de leur crédit immobilier.

Transmettre à ses enfants en franchise d’impôt. La nue-propriété d’une résidence principale ou d’un autre logement peut être transmise par voie de donation à ses héritiers, dans un cadre fiscal très avantageux.
Les droits de donation seront en effet calculés sur la valeur de la nue-propriété, en fonction de l’âge de l’usufruitier, et non sur la valeur totale du bien. Or, les donations sont possibles en franchise d’impôt jusqu’à 100.000 euros par enfant, tous les 15 ans. Un bien dont la nue-propriété a été donnée pour moins de 200.000 euros à deux héritiers, n’entraînera donc pas de paiement de droits au moment du décès.

Bon à savoir : du point de vue fiscal, le nu-propriétaire peut retirer la valeur de la nue-propriété du montant de son patrimoine taxable à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).

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europe1.fr
Octobre 2015