Usufruit Locatif Social :
Comment ça marche ?

L’ULS, une réponse aux besoins de logements locatifs abordables dans les zones en tension foncière

Les zones tendues se caractérisent par une demande croissante de logements

La demande de logements ne cesse d’augmenter car les besoins augmentent mécaniquement du fait de la démographie et des évolutions sociétales.

  • La population française (64,2 millions en France métropolitaine en 2015) croit de 300.000 habitants, soit de 0,4% par an : 820.000 naissances, 556.000 décès en 2014 ;
  • L’espérance de vie est en hausse constante depuis 20 ans : +3,5 ans pour les femmes (85,4 ans) et +5,6 ans pour les hommes (79,2 ans).
  • La taille des ménages par logement diminue régulièrement. C’est le résultat de l’allongement de la durée de la vie et de la décohabitation liée aux divorces ou aux séparations

Et par une offre insuffisante de logements abordables

Les objectifs annuels du gouvernement pour assurer une fluidité et un renouvellement du parc de logements sont de 500 000 logements neufs annuels. Depuis 2009, l’ensemble des mises en chantier de la promotion immobilière (immeubles collectifs et maisons individuelles) et du logement social peinent à dépasser les 350 000 annuels. Ce manque de mise en chantier continue à creuser le déficit de logements.

Le différentiel entre l’offre et la demande de logement s’exprime très diversement selon les territoires du fait de l’attractivité très différenciée des régions. Dans les territoires économiquement attractifs, cette tension se traduit par :

  • une augmentation significative du prix du foncier et donc prix de l’immobilier neuf
  • une difficulté de production des logements, notamment sociaux et intermédiaires
  • une difficulté de logement des jeunes actifs et de leurs familles

Les principales zones en tension foncière sont :

  • Paris et la 1ère couronne parisienne,
  • Le Grand Lyon et le Genevois français,
  • Le littoral méditerranéen et particulièrement la Côte d’Azur et le littoral varois.
  • L’’arc Atlantique
  • Le centre-ville des grandes métropoles régionales
  • Les sites hautement touristiques.

Par son schéma de cofinancement et de partage de la propriété, l’usufruit locatif social permet une production opérationnelle, efficace et complémentaire de logements à loyers abordable, au cœur des zones en tension foncière.

L'ULS, une réponse aux besoins de logements locatifs abordables dans les zones en tension foncière

Principe de l’ULS (Usufruit Locatif Social)

Complémentaire des dispositifs classiques de création de logements sociaux et intermédiaires, l’usufruit locatif social créé et développé par PERL, mobilise durablement l’épargne privée des français (particuliers ou institutionnels) pour produire des logements sociaux et intermédiaires dans les villes en tension foncière.

Le principe de l’ULS se fonde sur la dissociation du droit de propriété, pour une durée temporaire et contractuelle de 15 à 20 ans, entre le droit d’usage (l’usufruit qui permet la location du bien) et le droit portant sur le patrimoine (la nue-propriété).

Ce schéma de cofinancement est particulièrement adapté à la production de logements à loyer abordable dans les territoires en tension en foncière.

Principe de l'ULS (Usufruit Locatif Social)

Quels bénéfices pour les parties prenantes de l’ULS ?

Le démembrement temporaire entre de la propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire favorise un intérêt convergent de toutes les parties prenantes, collectivité locale, bailleur social, locataires et épargnants.
 
La collectivité locale maîtrise un outil complémentaire de production de logements conventionnés, logement social ou intermédiaire, qui ne nécessite pas de subvention publique.
 
Le bailleur social achète en bloc l’usufruit temporaire de l’immeuble pour une durée longue de 15 à 20 ans. Il loue les logements à des ménages sous conditions de ressources, à des loyers sociaux ou intermédiaires. L’acquisition de l’usufruit est autofinancée par les loyers perçus sur la durée.
Ces logements ne nécessitent ni subvention pour surcharge foncière, ni immobilisation des fonds propres du bailleur et sont comptabilisés au titre de l’article 55 de la loi SRU.
 
Les locataires disposent d’un logement locatif abordable correspondant à leurs besoins, proches des bassins d’emplois, pour une durée (celle de l’usufruit temporaire, de 15 à 20 ans) qui permet l’optimisation de leur parcours résidentiel. Ils sont désignés par les procédures habituelles d’attribution des logements locatifs sociaux. Le bail d’habitation consenti par l’organisme de logement social est encadré par les articles L253-1 et suivants du CCH.
Le locataire est expressément informé du statut particulier de son logement. A la fin de la période d’usufruit locatif social, le bailleur doit lui faire une offre de relogement s’il est toujours sous les plafonds de ressources PLS (maintien dans le parc social),
 
Les épargnants acquièrent un bien immobilier de qualité, dans des sites résidentiels, dans le cadre d’un investissement à moyen terme de capital-retraite.

Quels bénéfices pour les parties prenantes de l'ULS ?