2022-12-07
Regénérer les centres-villes grâce à l’Usufruit Locatif Social (ULS)
Nombreux sont les élus à être confrontés à l’enjeu de créer des logements abordables dans les centres-villes et plus particulièrement dans le bâti existant.
Dans ce contexte de régénération du bâti existant et d’aménagement du territoire, il s’agit de privilégier la régénération des centres-villes et la construction de la ville sur elle-même afin de conserver un parc de logements abordables au plus près des emplois, des transports, des commerces et ainsi endiguer l’étalement urbain.
Un enjeu à double vertu :
- Économique, en permettant aux actifs, classes moyennes et ménages défavorisées de rester en centre-ville, au plus près des emplois et de l’activité sociale et économique.
- Écologique, en permettant d’accroître le parc de logements sociaux et intermédiaires sans artificialisation les sols.
Équilibrer des opérations qui ne pourraient pas être financées dans le cadre des schémas classiques
Toutefois, créer des logements peut se transformer en véritable défi. Le prix élevé de l’immobilier en centre-ville ou le coût de la transformation ou de la rénovation pour adapter les logements existants aux standards d’aujourd’hui, sont autant d’obstacles à la réalisation de logements abordables.
Les pouvoirs publics et les bailleurs sociaux sont, de fait, confrontés à un plafond de verre économique pour financer de telles opérations. Résultat : ces opérations ne se réalisent pas, partent de manière fluide dans le marché privé ou bien, se réalisent en logement abordable mais à très grand renfort de subventions publiques.
Grâce à l’effet de levier de l’épargne privée et son mécanisme particulier, l’usufruit locatif social permet de surmonter ces difficultés en dépassant ce plafond de verre tout en produisant des logements abordables (très sociaux, sociaux et intermédiaires) comptabilisés pour un minimum de 20 ans au titre de la loi SRU.
De ce fait, l’Usufruit Locatif Social (ULS) permet d’équilibrer des opérations qui ne pourraient pas être financées dans le cadre des schémas classiques de financement. Il permet ainsi à la collectivité publique de réguler de manière saine et sans apport de subvention publique le marché du logement et de l’immobilier et de contribuer à la ville durable.
L’Usufruit Locatif Social (ULS) trouvera ainsi sa pertinence là où les coûts de travaux de rénovation, de transformation, ou de démolition – reconstruction empêchent les acteurs traditionnels du logement social à produire des logements.
Acheter des logements ou un immeuble via l’Usufruit Locatif Social (ULS) permet bien souvent d’être aussi compétitif que d’autres acheteurs privés, à la différence que les logements produits grâce à l’Usufruit Locatif Social (ULS) seront destinés à des fins sociales pour un public qui sera défini par la collectivité territoriale.
L’exemple de la transformation de bureaux en logements avec Perl
Réhabiliter le bâti ancien s’inscrit dans les enjeux des collectivités et est au cœur des préoccupations liées à la transition énergétique et écologique. Perl crée de la valeur économique, sociale et environnementale en agissant sur l’ensemble du cycle de vie des projets immobiliers qui lui sont confiés.
L’ULS permet de :
- Produire du logement abordable dans des immeubles privés, dans des ensembles immobiliers patrimoniaux
- Transformer des bureaux et/ou des surfaces commerciales en logements
- Lutter contre l’Habitat indigne
- Concilier rénovation du patrimoine et logement abordable en cœur de ville
- Rebâtir la ville sur la ville : produire du logement abordable sans étalement urbain
L’expertise Perl
Depuis 2010, Perl achète des immeubles de rapport et la solidité de son modèle permet au propriétaire-vendeur de ne pas dépendre de contrainte de financement.
