Collectivité territoriale

Agir pour le logement des actifs dans les territoires en tension foncière

Une solution complémentaire pour produire plus de logements à loyers abordables

L’Usufruit Locatif Social (ULS) permet de créer rapidement des logements à loyers abordables partout où il est difficile de se loger. Complémentaire des dispositifs classiques de création de logements, ce modèle mobilise une épargne privée pour produire des logements dans les secteurs en tension foncière, là où la demande est supérieure à l’offre.

L’ULS répond aux enjeux des collectivités locales en créant une offre locative abordable qui ne nécessite aucune subvention publique.

Cette offre locative permet d’encourager les mixités dans les quartiers comme dans les immeubles, et de favoriser le maintien des actifs à proximité des bassins d’emplois. Les logements produits en usufruit locatif sont comptabilisés au titre de la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU, article 55) et cinq années supplémentaires.

Pionner et principal acteur de ce modèle immobilier, Perl a produit 9 211 logements à loyers abordables au cœur de 173 villes, représentant ainsi 368 programmes immobiliers.

Un principe fondé sur le partage temporaire de l’usage et de la propriété

Le principe de l’usufruit locatif repose sur le démembrement de propriété, qui partage le droit d’usage (l’usufruit) et le droit portant sur la propriété du bien (la nue-propriété), pour une durée temporaire et contractuelle allant de 15 à 20 ans.


Ce modèle de cofinancement créé un pont entre le monde du logement privé et celui du logement social. Ainsi, l’usufruit du bien est acquis par un bailleur qui loue le bien, perçoit les loyers et en assure la gestion et l’entretien. La nue-propriété du bien est acquise par un investisseur privé qui deviendra propriétaire de son bien à l’issue de la période temporaire. 


Grâce à ce co-financement public-privé, la collectivité locale dispose d’un outil complémentaire de production de logements conventionnés, libres et intermédiaires, qui ne nécessite pas de subvention publique.


Une alternative de choix pour répondre aux enjeux des collectivités

Selon les spécificités des villes et des quartiers, l’ULS permet d'agir pour le logement des actifs comme des étudiants. Grâce à sa solution, Perl facilite l’accès au logement des actifs, proche des bassins d’emplois et en plein des grandes métropoles et des centres-villes.

Les objectifs sont nombreux :

  • Accélérer la production de logements à loyers abordables en secteurs tendus, là où le foncier est rare et cher. L’offre immobilière produite en usufruit locatif vient en complément d’une offre sociale classique ;
 
  • Favoriser les mixités de loyers, d’usages et au sein d’un même quartier ou d’un même ensemble immobilier grâce à des projets inclusifs et durables ;
 
  • Accompagner les projets urbains pour renforcer la mixité, développer l’attractivité du territoire et améliorer la qualité de vie des habitants ; 
 
  • Accroître l’offre de logements destinées aux étudiants et aux jeunes actifs dans les territoires les plus en demande, à proximité des établissements d’enseignement supérieur et des pôles d’emplois ;
 
  • Transformer le patrimoine existant en convertissant du logement libre en logements à loyers abordables, mais aussi, restructurer des édifices remarquables, transformer des résidences de tourisme ou transformer des bureaux en logements.

Comment s’effectue l’attribution des logements ?

Avec le modèle Perl, le bailleur social loue des logements à loyers abordables à des ménages sous conditions de ressources (loi ENL, loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006). Les locataires sont alors désignés par les procédures habituelles d’attribution des logements locatifs sociaux et sont informés du statut particulier du logement. Le bail d’habitation est encadré par les articles L253-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH).
Que ce soit dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien, les mises en œuvre de l’usufruit locatif social sont multiples et définies en concertation avec les acteurs de l’Habitat.

Les différentes catégories de logements sociaux

La solution Perl permet d'agir sur toutes les typologies de loyers. Suivant les prêts et subventions accordés aux organismes lors de leur construction, il existe plusieurs catégories de logements sociaux :
 
  • Le Prêt Locatif Aidé d’Intégration (ou PLAI) est réservé aux personnes en situation de grande précarité
 
  • Le Prêt Locatif à Usage Social (ou PLUS) correspond aux HLM traditionnels
 
  • Le Prêt Locatif Social (ou PLS)
 
  • Le Prêt Locatif Intermédiaire (ou PLI) est attribué aux ménages aux revenus moyens qui ne peuvent prétendre aux logements sociaux et qui ne disposent pas de revenus suffisants pour envisager le locatif libre ou l’accession à la propriété.

Maintenir les actifs dans le parc social en fin de période d’usufruit


Que se passe-t-il à la fin de la période d’usufruit ?


La fin d’usufruit correspond à l’arrivée à terme de l’opération, au moment où le propriétaire récupère l’usage du bien.


Alors que la loi ENL (Engagement National pour le Logement) de 2006 prévoit une période de préparation d’un an, Perl anticipe et déclenche l’accompagnement de la fin d’usufruit deux ans avant son échéance en partenariat avec l’ensemble des parties prenantes : bailleurs et nus-propriétaires. Enfin, 3 mois avant l’’extinction de l’usufruit, le bailleur propose une offre de relogement aux locataires (sous plafonds de ressources), selon les conditions CCH. Cette offre de relogement permet de maintenir les actifs dans le parc social du bailleur.


Le dénouement de l’usufruit est parfaitement sécurisé par l’anticipation, la concertation et le processus d’ingénierie développé par Perl.

Perl, interlocuteur des collectivités

Économe des fonds publics puisqu’il mobilise l’épargne des particuliers, l’investissement en nue-propriété adossé à de l’usufruit locatif social permet de proposer une offre de logements à loyers abordables et de qualité, adaptée à la demande locale et sans mobiliser de fonds propres.

Contact : Francis Decoux Responsable des élus et des partenaires locaux : fdecoux@perl.fr