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Le démembrement de propriété : définition

L'investissement en nue-propriété adossé à de l'Usufruit Locatif Social temporaire repose sur le principe du démembrement. Il consiste à partager les attributs du droit de propriété entre deux personnes distinctes : le nu-propriétaire et l'usufruitier, pendant une période définie contractuellement. Ce montage patrimonial permet au nu-propriétaire d’investir à moindre coût dans un bien immobilier, dont il devient pleinement propriétaire sans frais supplémentaires à l’issue d’une période de démembrement qui s’étend généralement sur 15 à 20 ans.

10 avril 2019

Le principe du démembrement de propriété

Le droit de propriété comporte trois attributs :

l’usus (le droit d’utiliser le bien)

le fructus (le droit d’en tirer des ressources, par exemple des loyers)

et l’abusus (le droit de disposer du bien, notamment en le vendant)

On parle de démembrement de propriété lorsque ces trois attributs ne sont pas réunis dans les mains d’une seule personne, mais partagés entre un nu-propriétaire et un usufruitier.

Chacun d’entre eux possède des droits différenciés sur le bien :

USUFRUITIER
= Usus + Fructus

NU-PROPRIÉTAIRE
= Abusus

Il peut utiliser le bien, le louer et en percevoir les loyers, pendant la période de démembrement.

En contrepartie, il doit veiller à sa conservation, effectuer toutes les réparations d’entretien et régler l’ensemble des charges afférentes (dont les impôts locaux).

Il ne supporte aucune charge d’entretien et de gestion pendant la durée du démembrement.

À son issue, il devient automatiquement plein propriétaire, sans frais ni démarches supplémentaires.

Dans quels cas recourir au démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété constitue une solution pertinente pour investir dans l’immobilier. L’investisseur acquiert un bien à une valeur inférieure de celle de la pleine propriété : généralement 60 %, soit une décote correspondant à la valeur des loyers qu'il aurait perçus durant la période. L’usufruit est cédé à une autre partie qui en a la jouissance et en supporte toutes les charges pendant la durée du démembrement. À son terme, qu’on appelle le remembrement, l’investisseur nu-propriétaire reprend tous ses droits sur le bien dont il peut alors disposer comme il l’entend.

La transmission de patrimoine immobilier constitue un autre cas de recours fréquent au démembrement de propriété. En matière de donation par exemple, il permet de transmettre la nue-propriété d’un bien en bénéficiant d’une fiscalité allégée (calculée sur la valeur de la nue-propriété seulement) : le donateur conserve la jouissance du bien, dont la pleine propriété revient ensuite à ses héritiers sans droits de succession additionnels.

Les différents types de démembrement de propriété

Le démembrement temporaire : sa durée est fixée contractuellement par les parties (10, 15 ou 20 ans généralement). Pour autant, le nu-propriétaire peut décider, au besoin, de vendre ses droits avant l’arrivée à terme du contrat et ce sans perdre ses avantages acquis. Dans le modèle de démembrement temporaire développé par Perl, l’Usufruit Locatif Social (ULS), l’usufruit est cédé à un bailleur professionnel qui assure la gestion locative et l’entretien du bien. Au bout de 15 ans, la pleine propriété revient à l’investisseur nu-propriétaire.

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Le démembrement dit viager : le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au décès de l’usufruitier. C’est une configuration que l’on retrouve souvent dans le cas des successions.

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