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Investir
2021-07-07
Le droit de propriété comporte trois attributs :
On parle de démembrement de propriété lorsque ces trois attributs ne sont pas réunis dans les mains d’une seule personne, mais partagés entre un nu-propriétaire et un usufruitier.
Chacun d’entre eux possède des droits différenciés sur le bien :
USUFRUITIER |
NU-PROPRIÉTAIRE |
Il peut utiliser le bien, le louer et en percevoir les loyers, pendant la période de démembrement. En contrepartie, il doit veiller à sa conservation, effectuer toutes les réparations d’entretien et régler l’ensemble des charges afférentes (dont les impôts locaux). |
Il ne supporte aucune charge d’entretien et de gestion pendant la durée du démembrement. À son issue, il devient automatiquement plein propriétaire, sans frais ni démarches supplémentaires. |
Le démembrement de propriété constitue une solution pertinente pour investir dans l’immobilier. L’investisseur acquiert un bien à une valeur inférieure de celle de la pleine propriété : généralement 60 %, soit une décote correspondant à la valeur des loyers qu'il aurait perçus durant la période. L’usufruit est cédé à une autre partie qui en a la jouissance et en supporte toutes les charges pendant la durée du démembrement. À son terme, qu’on appelle le remembrement, l’investisseur nu-propriétaire reprend tous ses droits sur le bien dont il peut alors disposer comme il l’entend.
La transmission de patrimoine immobilier constitue un autre cas de recours fréquent au démembrement de propriété. En matière de donation par exemple, il permet de transmettre la nue-propriété d’un bien en bénéficiant d’une fiscalité allégée (calculée sur la valeur de la nue-propriété seulement) : le donateur conserve la jouissance du bien, dont la pleine propriété revient ensuite à ses héritiers sans droits de succession additionnels.
Le démembrement temporaire : sa durée est fixée contractuellement par les parties (10, 15 ou 20 ans généralement). Pour autant, le nu-propriétaire peut décider, au besoin, de vendre ses droits avant l’arrivée à terme du contrat et ce sans perdre ses avantages acquis. Dans le modèle de démembrement temporaire développé par Perl, l’Usufruit Locatif Social (ULS), l’usufruit est cédé à un bailleur professionnel qui assure la gestion locative et l’entretien du bien. Au bout de 15 ans, la pleine propriété revient à l’investisseur nu-propriétaire.
Le démembrement dit viager : le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au décès de l’usufruitier. C’est une configuration que l’on retrouve souvent dans le cas des successions.
Ce montage patrimonial permet au nu-propriétaire d’investir à moindre coût dans un bien immobilier, dont il devient pleinement propriétaire sans frais supplémentaires à l’issue d’une période de démembrement qui s’étend généralement sur 15 à 20 ans.
Le principe du démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d'un bien immobilier en deux parties, la nue-propriété et l'usufruit.
Le démembrement de propriété constitue une solution pertinente pour un particulier souhaitant investir dans l’immobilier à moindre coût, en achetant que la nue-propriété d’un bien. La transmission de patrimoine immobilier constitue un autre atout au démembrement de propriété.
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