Les différentes applications de l’Usufruit Locatif Social

L’ULS permet de répondre à deux objectifs :

• Réaliser des opérations de programmation mixte "logements sociaux et logements ULS", dépassant le seuil obligatoire de l’article 55 de la loi SRU ;

• Créer des logements neufs conventionnés dans le cadre d’une programmation 100 % ULS, hors obligation sociale, pour résorber la pénurie d’habitats dans les zones tendues.

Grâce à ce modèle, les bailleurs sociaux ont l’opportunité d’augmenter la taille de leur parc locatif sans mobiliser leurs fonds propres ni recourir aux subventions publiques. Les recettes d’exploitation locative leur permettent de financer l’acquisition de l’usufruit temporaire ainsi que sa gestion. L’épargne des ménages investisseurs finance quant à elle la nue-propriété.

Et si l’ULS peut être mobilisé dans le cadre de programmes immobiliers neufs, il a également vocation à s’appliquer au parc existant, déjà occupé. Il constitue notamment une alternative intéressante à la vente à la découpe. L’acquisition de l’usufruit par le bailleur social permet de maintenir les locataires dans les lieux. Et si les ressources de ces derniers se trouvent en dessous des plafonds PLS (prêt locatif social), le bail est renouvelé pour un montant de loyer inférieur.

Les ménages locataires peuvent également se retrouver nus-propriétaires de leur logement en ULS. Cette opération leur permet d’accéder à la propriété dans des conditions financières optimisées : leur investissement se limite à la valeur de la nue-propriété, soit environ 60 % de la valeur du bien.

À la fois nus-propriétaires et locataires pendant la période temporaire d’usufruit, ils deviennent pleinement propriétaires de leur appartement à l’issue de celle-ci (généralement 15 ans). Le montant des loyers évités à partir de la quinzième année peut alors être mis à profit pour rembourser de manière anticipée l’emprunt ayant servi à financer l’investissement.

En associant l’épargne privée du locataire à la gestion temporaire par un bailleur social, Perl propose une solution d’investissement et d’accession sociale à la propriété innovante, pleinement complémentaire de l’offre classique de logements sociaux et intermédiaires.