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La fiscalité de la nue-propriété : un investissement fiscalement neutre

Neutralité de l’opération au regard de l’impôt sur la fortune (IFI) et de la taxe foncière, décote de prix ou encore déduction partielle des intérêts d’emprunt… Autant de leviers actionnés grâce à l’investissement en nue-propriété, pour se constituer un patrimoine de qualité en optimisant sa fiscalité.

1 juillet 2019

L’achat immobilier en nue-propriété : un investissement fiscalement neutre

L’investissement en nue-propriété est une opération fiscalement neutre pour l’investisseur, pendant toute la durée du contrat de démembrement. Cette optimisation fiscale se traduit par :

  • Un placement immobilier sans conséquence en matière d’impôt sur la fortune immobilière, l’IFI. Selon le droit civil et fiscal, un bien immobilier acquis en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de taxation de l’IFI. En conséquence, l’investisseur peut augmenter son patrimoine immobilier avec des biens de qualité sans impacter sa contribution à l’IFI pendant au moins 15 ans, et ce, que l’acquisition se fasse en fonds propres ou grâce à l’emprunt. Dans le premier cas, le prix de l’acquisition vient en déduction de l’IFI, dans le second, il ne fait pas partie de l’assiette taxable.

  • L’absence de paiement de taxe foncière : la convention de démembrement temporaire met à la charge de l’usufruitier le paiement de la taxe foncière, ainsi que les autres frais et taxes liés à l’entretien et à la gestion du bien.

Le schéma d’investissement en nue-propriété de Perl

Perl propose un modèle innovant d’investissement grâce auquel l’investisseur achète un bien de qualité en nue-propriété tandis que l’usufruit est confié à un bailleur professionnel qui en assume la gestion. Le droit de propriété se reconstitue à la fin de la période de démembrement, d’une durée minimale de 15 ans. À son issue, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire sans frais ni démarches supplémentaires.


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L’investissement en nue-propriété et la fiscalité des revenus


Certains placements immobiliers génèrent une augmentation de l’impôt sur le revenu ; un écueil auquel échappe l’investissement en nue-propriété. Le modèle de placement Perl permet à l’investisseur de se positionner sur un bien de qualité, proposé à un prix inférieur de 35 à 45 % de sa valeur sur le marché, net d’impôts et de prélèvements sociaux.

Cette décote correspond au montant des loyers que l’investisseur aurait perçus s’il avait mis le bien en location pendant toute la durée du démembrement. Mais pour autant, ce gain ne pèse pas sur l’assiette fiscale de l’investisseur.

Puisqu’il ne reçoit pas de loyers à proprement parler durant le démembrement temporaire, il ne voit pas ses revenus fonciers progresser. Ainsi, son imposition sur le revenu n’augmente pas et l’investissement ne vient pas, non plus, alourdir sa fiscalité d’une CSG (contribution sociale généralisée) et d’une CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) supplémentaires.



La défiscalisation grâce à l’investissement en nue-propriété


Ultime atout fiscal de l’investissement en nue-propriété, la possibilité pour l’investisseur qui acquiert son bien grâce à un emprunt de défiscaliser partiellement l’opération. Il est ainsi possible de déduire les intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers existants ou à venir, à hauteur de 45 % concernant l’impôt sur le revenu et de 15,5 % concernant les contributions sociales, hors plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an).