La fiscalité de la nue-propriété : un investissement fiscalement neutre

L’investissement en nue-propriété est une opération fiscalement neutre pour l’investisseur, pendant toute la durée du contrat de démembrement. Cette optimisation fiscale se traduit par :

• Un placement immobilier sans conséquence en matière d’impôt sur la fortune immobilière, l’IFI. Selon le droit civil et fiscal, un bien immobilier acquis en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de taxation de l’IFI. En conséquence, l’investisseur peut augmenter son patrimoine immobilier avec des biens de qualité sans impacter sa contribution à l’IFI pendant au moins 15 ans, et ce, que l’acquisition se fasse en fonds propres ou grâce à l’emprunt. Dans le premier cas, le prix de l’acquisition vient en déduction de l’IFI, dans le second, il ne fait pas partie de l’assiette taxable.

• L’absence de paiement de taxe foncière : la convention de démembrement temporaire met à la charge de l’usufruitier le paiement de la taxe foncière, ainsi que les autres frais et taxes liés à l’entretien et à la gestion du bien.

Certains placements immobiliers génèrent une augmentation de l’impôt sur le revenu ; un écueil auquel échappe l’investissement en nue-propriété. Le modèle de placement Perl permet à l’investisseur de se positionner sur un bien de qualité, proposé à un prix inférieur de 35 à 45 % de sa valeur sur le marché, net d’impôts et de prélèvements sociaux.

Cette décote correspond au montant des loyers que l’investisseur aurait perçus s’il avait mis le bien en location pendant toute la durée du démembrement. Mais pour autant, ce gain ne pèse pas sur l’assiette fiscale de l’investisseur.

Puisqu’il ne reçoit pas de loyers à proprement parler durant le démembrement temporaire, il ne voit pas ses revenus fonciers progresser. Ainsi, son imposition sur le revenu n’augmente pas et l’investissement ne vient pas, non plus, alourdir sa fiscalité d’une CSG (contribution sociale généralisée) et d’une CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) supplémentaires.

Ultime atout fiscal de l’investissement en nue-propriété, la possibilité pour l’investisseur qui acquiert son bien grâce à un emprunt de défiscaliser partiellement l’opération. Il est ainsi possible de déduire les intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers existants ou à venir, à hauteur de 45 % concernant l’impôt sur le revenu et de 15,5 % concernant les contributions sociales, hors plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an).

L’investissement en nue-propriété est-il fiscalement neutre ?

L’investissement en nue-propriété ne génère aucune fiscalité supplémentaire pour l’investisseur : pas d’impôts sur le revenu additionnel, ni de prélèvements sociaux, ni de taxe foncière. Tout cela est à la charge du bailleur institutionnel.

Est-ce que les revenus fonciers progressent ?

Le bailleur institutionnel, en tant qu’usufruitier, assure l’entretien du bien, perçoit les loyers et prend en charge la totalité des petits et gros travaux pendant toute la durée d’investissement. En conséquence, le nu-propriétaire ne déclare aucun revenu foncier lié à son investissement pendant toute la durée de l’usufruit.

Quelle fiscalité pour un investissement en nue-propriété ?

L’investissement en nue-propriété ne génère aucune fiscalité et ne rentre pas dans la base taxable de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété réalisé à crédit, les intérêts de l’emprunt contracté sont déductibles des revenus fonciers actuels et à venir.