L’investissement en nue-propriété est une solution performante pour devenir propriétaire d’un bien immobilier. Il vous permet d’acquérir un bien à un prix réduit d’environ 30 % à 40 % et d’en accorder l’usage (l'usufruit) à un tiers pendant une durée temporaire, à l’issue de laquelle vous deviendrez automatiquement propriétaire. Une opportunité pour investir dans l’immobilier à moindre coût, sur du long terme et sans contrainte de gestion.
La nue-propriété : définition, avantages
2022-11-14
C'est quoi la nue-propriété ?
Le démembrement de propriété partage pour une durée définie, les deux droits constitutifs de la pleine propriété : la nue-propriété et l’usufruit.
Le principe est simple :
- L’investisseur accède à la propriété d’un bien, à un prix nettement inférieur à celui de sa pleine propriété (aux alentours de 60 % à 70 % de sa valeur).
- En contrepartie, il cède son droit d’usage à un usufruitier, qui le met en location pendant une durée temporaire (de 15 à 20 ans généralement).
- À l’issue de cette période, l’usufruit prend fin et l’investisseur devient propriétaire et retrouve automatiquement tous ses droits sur son bien, sans frais supplémentaire. Il peut dès lors l’occuper, le louer, le vendre ou le donner.
Quelles sont les conséquences de ce démembrement temporaire ?
- Le nu-propriétaire possède le bien sans en avoir l’usage pendant une durée définie contractuellement.
- L’usufruitier dispose du droit d’usage du bien. Il assure la gestion locative, perçoit les revenus et prend à sa charge les travaux d’entretien.
Comprendre l'investissement en nue-propriété en vidéo
Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelles différences ?
Le droit de propriété qui s'exerce sur les biens se décompose en deux éléments distincts que sont, l'usufruit et la nue-propriété. La pleine propriété, la nue-propriété et l’usufruit correspondent aux trois formes juridiques possibles de détention d’un bien immobilier.
Les attributs du droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) sont alors répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. On parle dans ce cas de "démembrement" du droit de propriété. En pleine propriété, le propriétaire détient l’ensemble des droits : il peut occuper le logement, en percevoir les loyers et le vendre librement. Le démembrement de propriété consiste à scinder ces droits en deux parties distinctes :
- d’un côté, l’usufruit donne le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus locatifs, sans en être pleinement propriétaire.
- de l’autre, la nue-propriété confère le droit de disposer du bien (notamment le vendre ou le transmettre), mais sans pouvoir l’occuper ni en percevoir les loyers pendant toute la durée du démembrement.
Les obligations et droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire sur le bien sont donc différentes.
À l’extinction de l’usufruit — à une date fixée contractuellement dans le cas d’un usufruit temporaire, ou au décès de l’usufruitier dans le cadre d’un usufruit viager — le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans formalité particulière.
Ce mécanisme juridique constitue un outil patrimonial puissant, notamment en matière d’optimisation fiscale et de stratégie d’investissement à long terme.
Investir en nue-propriété avec Perl, grâce à l’Usufruit Locatif Social
Le modèle d’investissement en nue-propriété développé par Perl depuis 25 ans s’appuie sur l’Usufruit Locatif Social (ULS). C’est un bailleur professionnel qui détient l’usufruit de votre logement, et c’est aussi lui qui le gère, le loue et l’entretient intégralement.
Vous investissez en nue-propriété dans un bien immobilier de qualité, issu d’un programme neuf ou d’un immeuble existant : vous bénéficiez de nombreux avantages comme d'une décote sur le prix d’acquisition correspondant à la valeur des loyers nets générés par le logement pendant la période de démembrement.
À la fin de la période, la pleine propriété du bien vous revient intégralement.
L'achat en nue-propriété : ses avantages
L’achat d’un bien en nue-propriété présente plusieurs atouts pour l'investisseur :
1. Un investissement immobilier à moindre coût
L'acquéreur bénéficie d’une décote de 30 à 40 % par rapport à l’acquisition d’une pleine propriété. Cela représente l’équivalent des loyers que vous auriez perçus pendant la période de démembrement, sans aucune fiscalité associée, ni risques d’aléas locatifs. Plus la durée est longue, plus la décote sera importante.
2. Pas de charges de gestion ou d’entretien du bien
L'usufruit étant confié à un bailleur institutionnel, celui-ci assume la gestion courante et perçoit les loyers. L'investisseur nu-propriétaire ne supporte pas les risques d'impayés, assumés par l'usufruitier.
Le bailleur assure également l’entretien du bien et prend en charge la totalité des petits et gros travaux (art. 605 et 606 CCI) pendant toute la durée d’usufruit. Il s’engage également à remettre le bien en bon état d’habitabilité à la fin de la période d’investissement.
3. Un investissement sans fiscalité supplémentaire pour le nu-propriétaire
Absence d'Impôt sur la Fortune Immobilière
Non assujetti à l'IFI, l'investissement en nue-propriété vous permet de diminuer votre base taxable.
Absence de taxe foncière
Celle-ci est payée par l'Usufruitier.
Déductibilité des intérêts d'emprunt de l'impôt sur le revenu
Dans le cadre d'un investissement réalisé à crédit, le nu-propriétaire peut déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers compte tenu de la qualité de bailleur social de l'Usufruitier.
Imposition minorée sur les plus-values en fin de démembrement
La plus-value est calculée sur la valeur vénale du bien lors de son acquisition. La durée de la période de démembrement est également prise en considération pour le calcul des abattements liés à la durée de conservation.
4. Un accès à la pleine propriété automatique au terme de la période de démembrement
L'investisseur nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Il peut alors librement le louer, le vendre ou l'occuper.sans frais supplémentaires.
Il assure l’entretien du bien pendant toute la durée d’usufruit. Il s’engage également à remettre le bien en bon état d’habitabilité à la fin de la période d’investissement.
5. Des avantages en cas de donation ou de succession
En cas de transmission de la nue-propriété, vos héritiers ne supportent des droits de donation ou de succession calculés sur la base d’une assiette taxable minorée (art. 669 II du Code général des impôts), celle de la valeur de la nue-propriété.
6. Un investissement souple
La nue-propriété n’impose pas de durée minimale de détention, et peut être cédée, à tout moment pendant la durée de l'usufruit, sans perte des avantages fiscaux et patrimoniaux acquis. Elle bénéficie de plus d’une imposition allégée sur la plus-value.
Au "débouclage" de l'opération, lors de la reconstitution automatique de la pleine propriété, il peut choisir de vendre, d'habiter ou de louer son bien.
En résumé
Investir en nue-propriété : qu’est-ce que c’est ?
Investir en nue-propriété avec Perl est une solution d'investissement immobilier simple, performante et sécurisée, qui repose sur le partage temporaire de la propriété et l’usage d’un bien. Il permet à des investisseurs particuliers d’acheter un bien immobilier à prix décoté, de 30 % à 40 % de la valeur de la pleine propriété.
Qui gère le bien immobilier en nue-propriété ?
Un bailleur institutionnel dispose du droit d’usage du bien, l’usufruit. Il assure l’entretien du bien, perçoit les loyers et prend en charge la totalité des petits et gros travaux (art. 605 et 606 CCI) pendant toute la durée d’usufruit. Il s’engage également à remettre le bien en bon état d’habitabilité à la fin de la période d’investissement.
Quelle est la durée moyenne d’un investissement en nue-propriété ?
Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, la durée temporaire d’investissement s’étale de 15 à 20 ans.
Quand le nu-propriétaire récupère-t-il son bien ?
La fin d’usufruit correspond à l’arrivée à terme de l’opération, au moment où l’investisseur récupère l’usage du bien. Perl accompagne les nus-propriétaires dans la mise en œuvre de leur choix : louer, vendre, ou occuper son bien.