Comment déclarer son investissement nue-propriété avec Perl ?

• Généralisée depuis 2019, la déclaration des revenus en ligne continue d’être obligatoire pour tous les contribuables disposant d’un accès internet (indépendamment de leur revenu fiscal de référence) en 2024.
• Cette déclaration en ligne 2024 des revenus 2023 est possible depuis le jeudi 11 avril 2024, jour d’ouverture du service de déclaration en ligne.
• Elle l’est jusqu’à des dates limites, établies par zones, en fonction du département de résidence du contribuable, à savoir ;
   

• Jeudi 23 mai 2024 à 23h59 pour la zone 1, soit les habitants des départements numérotés de 01 (Ain) à 19 (Corrèze) ;
• Jeudi 30 mai 2024 à 23h59 pour la zone 2, soit les habitants des départements numérotés de 20 (avec les deux départements corses) à 54 (Meurthe-et-Moselle) ;
• Jeudi 6 juin 2024 à 23h59 pour la zone 3, soit les habitants des départements numérotés de 55 (Meuse) à 976 (Mayotte).

Quant aux non-résidents, leur date limite de déclaration de revenus sur internet est le Jeudi 23 mai 2024 à 23h59.

NB : Par exception à l’obligation de déclaration en ligne, les contribuables (i) ne disposant pas de connexion internet (c’est-à-dire ceux dont la résidence principale n’est pas équipée d’un accès internet et ceux vivant dans une zone blanche) ou (ii) ne s’estimant pas en mesure de déclarer ainsi leurs revenus, en sont dispensés.

Pour ces déclarants papier, la date limite de dépôt des déclarations est fixée au Lundi 21 mai 2024, à 23h59 (y compris pour les non-résidents ayant des revenus de source française), le cachet de la Poste faisant foi.

Pour la détermination des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu, sont déductibles les intérêts de l’emprunt contracté pour l'acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier dont l'usufruit appartient :
 

•  à un organisme d'habitations à loyer modéré mentionné à l’article L.411-2 du Code de la Construction et de l'Habitation,
• à une société d’économie mixte réalisant des opérations au titre du service d’intérêt général défini à l’article L.411-2 du Code de la construction et de l'habitation et soumise aux dispositions des articles L.481-1 à L.481-7 du même code,
• ou à un organisme agréé mentionné à l’article L.365-2 du Code de la construction et de l'habitation.
   

Pour bénéficier de cette déduction, nos clients doivent cependant satisfaire à certaines obligations déclaratives, à propos desquelles ils souhaitent fréquemment obtenir des précisions.

Tout nu-propriétaire d’un bien donné en location par un usufruitier doit, lorsqu’il souhaite déduire les intérêts d’emprunt, souscrire une déclaration dite « 2044 SPÉCIALE »

Cette déclaration est une annexe au formulaire « de droit commun », n°20422, renseigné chaque année par tout contribuable. Il y a donc lieu de déclarer sur la 2044 SPECIALE et de reporter les chiffres synthétiques sur la 2042.
 

• 1/ Le nu-propriétaire doit préciser le montant des intérêts de l’emprunt afférent à l’acquisition de la nue-propriété à la ligne 460 de la déclaration 2044 SPECIALE (page 5 case 5L rubrique « Nues-propriétés ») reportable case 460 de ladite déclaration (page 4).

• ​2/ A ce stade, il convient de distinguer :
   

- Si le résultat global annuel (ligne 630) de notre client est bénéficiaire, il reportera très simplement ledit résultat dans la case 4BA, rubrique 4 « Revenus Fonciers – Régime Réel » de sa déclaration 2042 (page 4) ;

- Si le résultat global annuel (ligne 630) de notre client est déficitaire, il renseignera la page 7 de sa déclaration 2044 SPECIALE et reportera simplement le(s) chiffre(s) obtenu(s) en rubriques 760 à 763, sur sa déclaration n°2042 (en fonction de sa situation, une ou plusieurs des cases suivantes de la déclaration 2042, rubrique 4 « Revenus Fonciers – Régime Réel », seront complétées en page 4 : case 4BA ; case 4BB ; case 4BC).

Le contribuable déclarant ses revenus en ligne doit donc également y déclarer son IFI.

Les dates limites pour la déclaration en ligne IFI 2024 sont les suivantes :
 

• Date limite de déclaration IFI pour les contribuables domiciliés en France :

o Pour les départements n°01 à 19 : le jeudi 23 mai 2024 à 23h59 ;
o Pour les départements n°20 à 54 (y compris 2A et 2B) : le jeudi 30 mai 2024 à 23h59 ;
o Pour les départements n°50 à 976 : le jeudi 6 juin 2024 à 23h59.
 

• Date limite de déclaration IFI pour les contribuables non-résidents (domiciliés en Europe, en Principauté de Monaco ou dans le reste du monde) : le jeudi 23 mai 2024 à 23h59.
   

Le contribuable déclarant ses revenus par papier doit effectuer sa déclaration IFI 2024 avant le mardi 21 mai 2024 à 23h59 (y compris pour les résidents français à l’étranger).
 

Les non-résidents disposant de revenus de source française imposables en France déclarant en ligne peuvent déclarer leur IFI avec leur déclaration de revenus en utilisant la déclaration en ligne.
 

Les résidents de Monaco déclarant par déclaration papier doivent l’adresser au Service des impôts des particuliers de Nice Est-Ouest-Menton, 22, rue Joseph Cadei, CS 63151, 06172 Nice Cedex 2, qu’ils soient ou non domiciliés fiscalement en France.

Les contribuables dont le domicile est situé hors de France déclarant par déclaration papier doivent l’adresser au Service des Impôts des particuliers non-résidents, 10 rue du Centre, TSA 10 010, 93465 Noisy-le-Grand.

Il en est de même des personnes physiques qui n’ont pas leur domicile fiscal en France mais qui y possèdent des biens et droits immobiliers d'une valeur nette supérieure à 1,3 million d'euros. Pour les étrangers ressortissants d'Etats liés à la France par une convention, le domicile fiscal s'apprécie selon les règles prévues par la convention.

Le seuil d'imposition s'apprécie au niveau du foyer fiscal comprenant les père et mère (personnes mariées, sous réserve de certains cas particuliers, liées par un Pacs ou vivant en concubinage notoire) et les enfants mineurs dont ils ont l'administration légale des biens. Ce foyer fiscal peut donc être différent de celui retenu pour l'impôt sur le revenu. En effet, un enfant majeur, même rattaché au foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu, forme un foyer fiscal IFI à lui seul

L'IFI est calculé sur votre patrimoine net imposable au 1er janvier 2024, c'est-à-dire sur la valeur de vos biens et droits immobiliers imposables de laquelle vous déduisez vos dettes (à condition de pouvoir les justifier).

Certains biens, notamment les immeubles utilisés pour l’activité professionnelle, bénéficient d'exonération partielle ou totale.

Si votre patrimoine net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros, vous êtes redevable de l’IFI calculé selon le barème progressif par tranches suivant :
 

Une décote est applicable pour les redevables dont le patrimoine net taxable est supérieur ou égal à 1,3 million et inférieur à 1,4 million d’euros et calculée ainsi qu’il suit:
17 500 – (1,25 % x montant de la valeur nette taxable du patrimoine).
 

A titre d’illustration : en présence d’un patrimoine net taxable représentant 1 350 000 € au 1er janvier 2024, cette décote représente 625 €, soit un IFI de 2.225 € au lieu de 2.850 €.

L’IFI se déclare sur une déclaration annexe n°2042-IFI3. Les modalités déclaratives dépendent cependant de la situation du contribuable :
 

• Si le redevable est résident français (ou non résident mais avec une obligation fiscale en France), il devra déclarer son IFI avec sa déclaration des revenus (formulaire n°2042-IFI), en même temps et dans les mêmes délais. Le contribuable ne doit alors pas oublier de cocher la case ØIF de la première page de sa déclaration de revenus n°2042.
 

• Si le redevable ne dépose pas de déclaration de revenus (il ne réside pas en France ou est un majeur rattaché au foyer fiscal de ses parents), quel que soit le montant de son patrimoine net taxable au-delà de 1 300 000 euros, il doit souscrire une déclaration d'IFI n°2042-IFI et ses annexes avec une déclaration spécifique n° 2042-IFI-COV allégée, sans revenu. Le contribuable ne doit alors pas oublier de cocher la case 9GN sur sa déclaration d’IFI pour indiquer qu’il ne souscrit pas de déclaration de revenus.
 

1er cas : L’auteur du démembrement n’en conserve pas l’usufruit (968 al1 CGI)
 

La nue-propriété n’est pas comprise dans l’actif du patrimoine IFI du nu-propriétaire, elle ne doit donc pas être prise en compte dans le calcul de la base imposable.
Depuis le 1er janvier 2013, le capital restant dû de l’emprunt éventuellement contracté pour acquérir ladite nue-propriété ne peut être inscrit au passif du patrimoine IFI.
 

L’inscription de la nue-propriété est obligatoire sur l’annexe 2 : biens détenus directement.
La valeur inscrite dans la colonne 9AB de l’annexe 2 est 0 (zéro) étant donné que le bien est compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété.
 

Il doit être mentionné que l’immeuble est détenu en nue-propriété sur la colonne tout à droite du tableau de l’annexe 2 (Nature des droits détenus sur l’immeuble si vous ne détenez pas la pleine-propriété).
La détention de la nue-propriété n’a donc aucune conséquence et n’alourdit pas la base imposable (actif brut : case 9AB page 2).
 

2ème cas : L’auteur du démembrement s’est réservé l’usufruit (968 2° CGI)
 

Le bien est compris respectivement dans les patrimoines du nu-propriétaire et de l’usufruitier dans les proportions visées à l’article 669, II du CGI. La nue-propriété doit donc être prise en compte dans le calcul de la base imposable ; le capital restant dû de l’emprunt éventuellement contracté pour l’acquisition de ladite nue-propriété peut être inscrit au passif.
 

• Actif

Il convient d’inscrire la valeur de la nue-propriété du bien à l’actif, selon la forme ci-dessus proposée au 1er cas.
 

• Passif

Dans l’hypothèse où un emprunt aurait été contracté pour l’acquisition de cette nue-propriété, le capital restant dû dudit emprunt peut être inscrit au passif.

Le nu-propriétaire renseignera alors l’annexe 4 (Passif et autres déductions).