L'Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI) une solution innovante pour le logement abordable

Tout comme l'ULS, l'ULI est un dispositif immobilier fondé sur le démembrement de propriété, permettant un partage temporaire de l'usage et de la propriété d'un bien. Ce mécanisme permet de créer des logements locatifs à loyers intermédiaires.

2025-01-30

Dans un contexte où la demande de logements à loyers abordables ne cesse de croître, notamment dans les métropoles et les grands bassins d'emplois, le gouvernement français a mis en place en 2014 une catégorie de logements dits "logement locatif intermédiaire" (LLI)[1]. Ces logements se situent entre le parc social et le parc privé en termes de niveaux de loyer, offrant une solution aux ménages qui souhaitent quitter le parc social mais sont freinés par les loyers élevés du marché libre. Parmi les solutions innovantes proposées par PERL pour répondre à cette demande, l'Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI) se distingue comme une option particulièrement efficace et novatrice.
 
[1] L'ULI s'inscrit dans le cadre du logement locatif intermédiaire (LLI), défini par l'article L302-16 du Code de la construction et de l'habitation ainsi que l'article 279-0 Bis A sur les conditions d'application fiscale et l'article 284 sur le taux réduit de TVA du Code général des impôts.

Qu'est-ce que l'Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI) ?

Tout comme l'ULS, l'ULI est un dispositif immobilier fondé sur le démembrement de propriété, permettant un partage temporaire de l'usage et de la propriété d'un bien. Ce mécanisme permet de créer des logements locatifs à loyers intermédiaires.

Pourquoi l'ULI ?

Diversification de l'offre locative : l'ULI contribue à diversifier l'offre locative dans les communes, notamment dans les zones tendues où l'écart entre les loyers sociaux et les loyers libres est souvent marqué. Par exemple, à Biarritz, Levallois-Perret, Lyon ou Bordeaux, les loyers intermédiaires (PLI) sont généralement bien inférieurs aux loyers libres, rendant ces logements plus accessibles, bien que, dans certaines villes, l'encadrement des loyers atténue cet écart.
Préservation des fonds propres : pour les acteurs du logement intermédiaire, l'ULI permet de préserver leurs fonds propres tout en augmentant l'offre de logements intermédiaires dans leur parc immobilier.
Renouvellement régulier du parc immobilier : la temporalité de l'usufruit est alignée avec celle du dispositif intermédiaire, permettant un renouvellement régulier du parc immobilier. À la fin de la période de démembrement, les logements deviennent la pleine propriété d’investisseurs particuliers et passent dans le parc privé.
Elargissement du parc de logements : avec l'ULI, les bailleurs peuvent proposer une nouvelle offre de logements répondant à une demande croissante des actifs.
Accompagnement des politiques locales de l’habitat : en proposant de l'ULI, les bailleurs participent à l'effort des communes en développement pour proposer une offre de logements adaptée aux futurs résidents.

Conditions d'application de l'ULI

Pour bénéficier du dispositif ULI, plusieurs conditions cumulatives doivent être remplies :
Location à usage de résidence principale : les logements doivent être loués à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas les plafonds de ressources du dispositif Pinel. Par exemple, pour un couple vivant à Paris, le plafond de ressources annuelles pour un logement intermédiaire est de 64 976 € avec un loyer plafonné à 18,89 € par m².[1]
Qualité des acquéreurs : l'usufruitier doit être une personne morale, tandis que le nu-propriétaire peut être une personne physique ou morale.
Localisation des Logements : les logements doivent être situés dans des communes en zone tendue (zones A, A bis et B1) ou dans des communes de réindustrialisation, des grandes opérations d'urbanisme, ou des communes ayant conclu un contrat de projet partenarial d'aménagement.
Mixité des Logements : les logements intermédiaires doivent être intégrés dans un ensemble immobilier comprenant au moins 25% de logements sociaux ou dans une résidence services.
Types de logements concernés : les logements concernés peuvent être neufs, issus de transformations en locaux à usage d'habitation ou intégrés à des opérations d'acquisition-amélioration.
Dans un contexte où la construction de logements devient de plus en plus difficile dans certaines villes, Perl agit sur l’immobilier ancien en adaptant des patrimoines existants. Cela inclut la conversion de bureaux, d’édifices remarquables, de résidences ou d’hôtels, ainsi que le passage de logements privés à loyers libres à des logements à loyers abordables, qu’il s’agisse d’immeubles entiers ou partiels.
Formalités administratives : depuis le 1er janvier 2021, la procédure LLI n'est plus soumise à un agrément préalable. Elle relève désormais d'une simple information de l'Administration, à partir du dépôt de la demande de permis de construire. Bien que l'agrément ne soit plus nécessaire, il reste important de respecter les critères de la réglementation (plafonds de loyers, revenus des locataires, etc.) pour ne pas perdre les avantages fiscaux ou réglementaires.

Focus sur la fin de l'usufruit temporaire

Dans le cadre de l'ULI, le logement intermédiaire doit être mis en location pendant 20 ans après la livraison du bien. Cependant, les durées de démembrement excèdent rarement 16 ans. Ainsi, le nu-propriétaire une fois devenu plein propriétaire, doit continuer à louer le logement en loyer intermédiaire pendant 3 à 4 années pour atteindre les 20 ans. Cependant, il existe une exception : la revente du logement avant la fin d'usufruit (entre la 11ème et 15ème année) ou à partir de la 16ème année.
Important : si le nu-propriétaire ne souhaite pas vendre son logement, il ne peut cependant pas l'habiter à la fin de l'usufruit temporaire.
C'est pourquoi, six mois avant la fin d'usufruit, le nu-propriétaire doit informer le locataire de sa décision de :
  • Soit céder le bien à tout acquéreur,
  • Soit conserver le bien et poursuivre la location intermédiaire jusqu'à l'atteinte de la 20ème année post-livraison.
Perl garantit la sécurité juridique et financière du démembrement de la pleine propriété et contrôle l'intégralité du processus et des conventions entre l'usufruitier-bailleur et les investisseurs nus-propriétaires.
Les équipes Perl travaillent en amont avec les nus-propriétaires, bailleurs et locataires pour garantir que la fin d’usufruit se déroule de manière fluide et dans le respect des engagements pris par chaque partie. Cette étape stratégique de l’investissement est soigneusement anticipée afin de fournir un accompagnement transparent et professionnel, assurant ainsi une transition réussie.

Avantages fiscaux de l'ULI

L'ULI offre plusieurs avantages fiscaux, aussi bien pour le bailleur que pour l'investisseur.

Pour le bailleur :

  • TVA à taux réduit : l'acquisition de logements en usufruit temporaire est soumise à une TVA réduite de 10 %.
  • Exonération de la TFPB ou crédit d'impôt équivalent : pour les logements achevés avant le 1er janvier 2023, une exonération de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) est possible pendant 20 ans. Pour les logements achevés à compter du 1er janvier 2023, un crédit d'impôt équivalent est accordé.

Pour l’investisseur :

  • TVA à taux réduit : l'acquisition de la nue-propriété bénéficie également d’une TVA à 10 %.

  • Déductibilité des intérêts d'emprunt : comme pour l’ULS, les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés sont déductibles du revenu net foncier. Cela inclut les biens dont le contribuable est nu-propriétaire et dont l'usufruit est un bailleur social.

L'Usufruit Locatif Intermédiaire apparaît donc comme une solution pertinente et prometteuse pour répondre à la crise du logement dans les zones tendues. En combinant les intérêts des investisseurs privés, des bailleurs sociaux et des locataires, ce dispositif permet de créer une offre de logements abordables dans des secteurs où le marché immobilier est particulièrement tendu.
Alors que le gouvernement pousse au développement du logement intermédiaire, l'ULI pourrait jouer un rôle croissant dans les années à venir pour faciliter l'accès au logement des classes moyennes dans les grandes villes françaises.
Cette solution innovante offre une réponse concrète aux défis du logement abordable, tout en préservant l'équilibre entre les différents acteurs du marché immobilier.

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