Usufruit

La définition de l’usufruit : tout savoir

Le démembrement de propriété permet d’associer temporairement un bailleur usufruitier et un investisseur nu-propriétaire dans un même projet d’investissement immobilier.

1 juillet 2019

Les droits et obligations de l’usufruitier

Le droit de propriété se compose de trois attributs :


  • l’abusus (le droit du disposer du bien) ;
  • l’usus (le droit d’utiliser le bien) ;
  • et le fructus (le droit d’en percevoir les fruits).
 

Lorsque la propriété est démembrée, ses attributs sont répartis entre plusieurs personnes. L’abusus est détenu par le nu-propriétaire , l’usus et le fructus par l’usufruitier. Ce dernier a ainsi le droit d’utiliser le bien immobilier et d’en récolter les loyers s’il le met en location.


En contrepartie, il doit en assurer la conservation et en jouir en « bon père de famille », c’est-à-dire en veillant à effectuer les réparations et l’entretien qui s’imposent. Il lui appartient également de prendre en charge les dépenses courantes afférentes à l’utilisation ou la mise en location du bien, et de payer les différentes taxes lui incombant. Enfin, l’usufruitier ne peut prétendre à aucune indemnisation fondée sur l’amélioration qu’il peut apporter au bien pendant la durée du contrat de démembrement.


En matière d’investissement immobilier, le démembrement est conclu pour une durée temporaire de 15 ans environ. À l’issue de celle-ci, le nu-propriétaire devient pleinement et automatiquement propriétaire, tandis que les droits de l’usufruitier sur le bien s’éteignent. On parle alors de remembrement de propriété.

Qu’est-ce que l’usufruit locatif social ?

L’usufruit est un mécanisme couramment utilisé pour optimiser la fiscalité de la transmission.


Mais il constitue aussi une solution privilégiée d’investissement immobilier. Au moment de son acquisition, la propriété du bien est répartie entre le nu-propriétaire, qui bénéficie d’une décote conséquente sur son prix, et l’usufruitier. En contrepartie, ce dernier conserve la jouissance du logement, notamment à des fins locatives, pendant la période de démembrement. Le coût d’acquisition de l’usufruit et les charges de gestion du bien sont autofinancés grâce aux loyers perçus.


Dans le modèle de l’Usufruit Locatif Social développé par Perl, l’usufruitier est un bailleur institutionnel qui met à profit l’opération de démembrement pour augmenter son parc locatif social ou intermédiaire, sans avoir à mobiliser ses fonds propres. Les logements situés en zones tendues sont loués à des actifs sous conditions de ressources, à des loyers abordables.


Au terme du démembrement, l’usufruit temporaire prend fin et le bien revient, en parfait état d’entretien, au nu-propriétaire qui bénéficie dès lors de sa jouissance complète.