Vous le savez certainement si vous vous intéressez au marché immobilier, il existe des zones de forte tension foncière en France, notamment dans et aux alentours des grandes villes. Elle est alimentée par le dynamisme de leurs bassins d’emploi et la croissance continue de leur population. La demande locative augmente dans ces zones tendues alors que la production de logements abordables ne parvient pas à suivre. L’Usufruit Locatif Social (ULS) constitue, à cet effet, une solution innovante pour compléter l’offre locative disponible et ainsi retenir les jeunes actifs dans les villes. Ce dispositif a été mis en place au début des années 2000, dans le cadre de La loi Engagement national pour le logement (ENL) de 2006, complétée par un décret de 2009, ce qui lui a permis de se développer rapidement et permis d’orienter environ 400 millions d’euros par an vers le logement social.
L’Usufruit Locatif Social (ULS) : un moyen pour loger les actifs
2026-03-24
Qu'est-ce que l'usufruit locatif social (ULS) ?
Son but : augmenter le nombre de logements sociaux dans les zones tendues, et ainsi débloquer le marché locatif de ces secteurs. Les pouvoirs publics ont donc cherché des solutions pour inciter les investisseurs privés à contribuer à la construction de logements abordables, qui pourront servir à loger des foyers aux moyens limités.
Parmi ces solutions, l'investissement via l’usufruit locatif social présente des avantages non négligeables : l’investisseur acquiert la nue-propriété d'un logement neuf en dessous de sa valeur et en confie l’usufruit à un bailleur social pour une durée entre 15 et 20 ans. Il perd ainsi pendant cette période la pleine propriété du bien immobilier.
Concrètement, comment fonctionne ce dispositif :
- Le mécanisme consiste à "démembrer" une propriété que vous venez d’acquérir, et à en céder l’usufruit à un bailleur social sur une période définie. C'est un placement idéal pour un investisseur. Le bailleur social, quant à lui, n'a pas besoin de mobiliser ses fonds propres.
- Pendant cette période, le bailleur se chargera de la gestion : louer votre logement social à des ménages sous conditions de ressources, en appliquant des loyers sociaux ou intermédiaires. A noter : les locataires sont désignés par le biais des procédures d'attribution des logements sociaux.
- Pour votre part, lors de la durée de l’usufruit, vous ne percevrez pas de revenus locatifs. Mais en contrepartie, vous bénéficierez d'avantages fiscaux, ainsi que de la garantie de récupérer votre bien remis en parfait état par les bailleurs sociaux au terme de la période prévue.
- A la fin du contrat qui unit l'investisseur et le bailleur pour une quinzaine à une vingtaine d’années, la pleine propriété revient à l’investisseur, qui peut alors occuper son bien, le vendre ou le louer sous le régime du bail locatif classique.
Les avantages de l'usufruit locatif social
Loger les actifs via l'ULS : un enjeu essentiel de l’attractivité professionnelle des villes
Le Grand Paris, le pays genevois, les métropoles comme Lyon, Bordeaux et Nantes, ainsi que le littoral méditerranéen et l’Arc Atlantique bénéficient d’une attractivité forte, liée au dynamisme de leurs marchés de l’emploi et à l’essor constant du tourisme. Ces territoires attirent une population toujours plus nombreuse de jeunes actifs, qui peinent toutefois à s’installer dans des logements à loyer accessible.
L’usufruit locatif social (ULS) développé par Perl permet de contrecarrer le déséquilibre entre offre et demande, en créant une solution locative complémentaire à loyer intermédiaire, qui profite directement aux jeunes actifs. L’ULS constitue par exemple une réponse efficace aux enjeux de mobilité professionnelle, en rendant possibles leur installation et leur maintien au cœur des villes en tension foncière. Le dynamisme de ces dernières et la prospérité de leurs bassins d’emploi en dépendent immédiatement.
L’Usufruit Locatif Social pour introduire de la flexibilité dans les politiques locales de l’habitat
L’Usufruit Locatif Social (ULS), en ce qu’il associe les investissements immobiliers privés et la gestion par des bailleurs sociaux et institutionnels, ne sollicite pas de subventions publiques. Ce modèle de production de logements intermédiaires permet une flexibilité en matière de politique de l’habitat, au service d’une plus grande mixité sociale dans les secteurs en tension foncière.
En outre, la durée des contrats de démembrement permet aux collectivités de planifier leurs actions à moyen terme. Conclus pour une période de 15 à 20 ans, pendant laquelle les biens immobiliers sont affectés à un usage social, ils laissent donc le temps aux collectivités de faire évoluer leur politique de l’habitat.
>> À lire également : Les différentes applications de l’ULS
La zone d’intervention de l’Usufruit Locatif Social, pour réaliser plus de logements à loyer accessible
Les jeunes actifs et les ménages intermédiaires non éligibles au logement social sont les premiers à être impactés par l’inflation des loyers et la pénurie de biens locatifs privés. En cause, l’insuffisance de logements abordables, que les villes n’arrivent pas à pallier.
Dans la petite couronne parisienne par exemple, ce déficit de logements intermédiaires à louer (de 7 € à 15 € du m2) est manifeste. Une situation identique s’observe en région, sur des niveaux de prix différents.
C’est justement dans ces zones qu’intervient l’usufruit locatif social. En mobilisant l’épargne privée en complément des dispositifs classiques de production de logements sociaux, l’ULS contribue à l’accroissement de l’offre de logements locatifs accessibles au plus grand nombre.
Une stratégie dont les collectivités locales sont les principales parties prenantes :
- choix des typologies et des niveaux de loyers offerts,
- proposition de bailleurs sociaux,
- réservation d’au moins 20 % des logements au titre de la garantie d’emprunt.
En résumé : Les atouts de l’usufruit locatif social
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Pour l’investisseur en nue-propriété : il accède à un bien à un prix décoté par rapport à sa valeur en pleine propriété. Pendant toute la durée du démembrement, il profite d’un cadre fiscal avantageux (déductibilité des intérêts d’emprunt sur d’éventuels revenus fonciers, diminution de l’assiette taxable à l’IFI). Ce dispositif constitue également un levier pertinent pour préparer la transmission de son patrimoine.
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Pour l’organisme bailleur social : l’acquisition de l’usufruit est financée par les loyers perçus, ce qui permet une opération équilibrée économiquement sans mobilisation importante de fonds propres.
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Pour les collectivités territoriales : les biens concernés contribuent à atteindre les objectifs fixés en matière de logements sociaux, notamment dans le cadre de la loi SRU.
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Pour les pouvoirs publics : ce montage favorise le développement de logements sociaux dans les zones où les besoins sont les plus forts, sans recourir à des financements publics directs.