Investir en démembrement : un outil au service de la constitution d’un patrimoine

18/05/2016

 
Ce montage constitue un outil au service de la constitution d’un patrimoine dans une optique à long terme, pour un investissement initial réduit.
 
Le démembrement, dont le principe est inscrit dans le Code civil de 1804, consiste à repartir entre plusieurs personnes la « nue-propriété », c’est à dire la propriété d’un bien dont le titulaire n’a pas la jouissance, et « l’usufruit », soit le droit d’usage du bien et les bénéfices qui sont liés. Dans un achat en démembrement, l’investisseur n’acquiert que la nue-propriété du bien immobilier pour un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété. Simultanément, l’usufruit est acquis pour une durée fixe (de 15 à 20 ans) par un bailleur institutionnel qui perçoit les loyers et assure la gestion locative.
 
Au terme de cette période, il est mis fin du démembrement de propriété, l’épargnant retrouve donc automatiquement la pleine propriété de son bien immobilier, sans formalité ni complément de prix. Il devient donc propriétaire gratuitement et automatiquement. Il récupère en effet l’usufruit du bien et donc son usage qu’il peut occuper, louer ou vendre. L’usufruitier s’engage contractuellement envers les nus-propriétaires à assurer l’entretien permanent des biens et à procéder préalablement à l’extinction de l’usufruit à la remise en état des parties communes et privatives selon un cahier des charges prédéfini :
- entretien permanent de l’immeuble et réparations,
- remise en état des parties communes et privatives avant l’extinction de l’usufruit
Cet engagement fait l’objet d’une convention d’usufruit.
 
Réduction du prix du bien
 
Le principal atout de l’investissement en nue-propriété tient aux réductions de prix par rapport aux acquisitions en pleine propriété. Les taux généralement appliqués sont les suivants :
 

 
La réduction du prix du bien de 40 à 50%, dont bénéficie l’acquéreur en nue-propriété selon la durée de l’usufruit, revient à percevoir immédiatement 15 à 20 années de loyers actualisés, nets de toutes charges et imposition, en évitant tous les aléas susceptibles de réduire la rentabilité attendue d’un investissement immobilier Investir en nue-propriété élimine notamment à 100% les risques locatifs (vacances, impayés) ainsi que les contraintes de gestion (recouvrement, déclaration). Ce montage élimine également toutes les dépenses à la charge du propriétaire, supportées par l’usufruitier. En effet, le bailleur prend en charge l’intégralité des frais de gestion, entretien, taxe foncière et travaux de réparation, autant de dépenses dont l’incidence, inconnue au départ, réduit toujours la rentabilité attendue d’un investissement immobilier.
Les logements proposés se situent souvent dans des programmes neufs, donc bénéficiant de frais de notaires réduits (proches de 2%)
 
Fiscalité très avantageuse
 
Outre l’économie sur les impôts et prélèvements sociaux pendant la période de démembrement, puisque par définition vous ne percevez pas de loyers, la liste des économies apportées par cette solution de démembrement est impressionnante :
- sur les frais de notaire puisque lors de l’acquisition, les frais de notaire sont calculés exclusivement sur la nue-propriété,
- sur l’impôt sur les plus-values immobilières puisque au terme du démembrement, vous retrouvez automatiquement et gratuitement la pleine propreté du logement. L’usufruit, que vous n’avez pas payé, ne supporte pas l’imposition au titre des plus-values immobilières,
- sur l’impôt sur la fortune pendant la période de démembrement puisque seuls les usufruitiers supportent cet impôt. Un investissement immobilier en nue-propriété est même un modérateur de facture ISF lorsque vous achetez votre bien en fonds propres.
  
Argent & Patrimoine
18 Mai 2016