Investissement Immobilier en nue-propriété

Investir dans l’immobilier sans les contraintes locatives, diversifier son patrimoine, préparer sa retraite, réduire efficacement sa fiscalité ... autant d’avantages offerts par l’investissement en nue-propriété. Découvrez une présentation de ce mécanisme juridique attractif plébiscité par la clientèle privée et dont PERL est la référence.

La pleine propriété d’un bien peut se décomposer en deux parties l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, à charge pour l’usufruitier d’en conserver la substance. La nue-propriété est un droit réel et distinct de l’usufruit qui donne à son titulaire le droit de disposer du bien mais ne lui en confère ni l’usage ni la jouissance.

Mécanisme juridique
Il est possible pour un épargnant d’investir dans une zone a forte tension immobilière (Ile-de-France, Alpes-Maritimes, etc ) en achetant uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier neuf, moyennant une décote d’environ 40%. L’usufruit de ce logement est acquis par un bailleur social pour une durée définie. Le bailleur social disposera de l’usage du bien et en percevra les loyers. A l’issue d’une période de 15 ans (dans la plupart des cas), l’usufruit s’éteint. L’épargnant devenant alors plein propriétaire du bien immobilier. Ainsi, en I’absence de toute revalorisation ou dévalorisation du bien immobilier pendant 15 ans un investisseur ayant acquis pour 60 la nue propriété d’un bien valant 100 au départ récupérera a terme la pleine propriété de ce bien et pourra le revendre à 100.

Logique économique de l’opération pour l’épargnant
La valeur de la nue propriété du bien n’est autre que la valeur en pleine propriété minorée de la valeur de l’usufruit temporaire. L’usufruit représente les loyers qui auraient été perçus si le bien avait été loué de manière classique. La décote de prix correspond donc aux loyers que l’épargnant aurait perçus pendant la période de démembrement s’il avait acheté le bien en pleine propriété et qu’il l’avait loué à un loyer de marche (revalorisation des loyers comprise) pendant toute cette période et sans aucune vacance. En d’autres termes, le nu-propriétaire perçoit donc immédiatement l’équivalent de 15 ans de loyers totalement défiscalisés sous la forme d’une réduction du prix d’acquisition. Quand on connaît la fiscalité réservée aux revenus fonciers (barème allant jusqu’à 45 % complété des prélèvements sociaux à 15,5 %), on mesure bien l’intérêt d’un tel schéma.

Une tranquillité d’esprit pour l’investisseur
Par ailleurs dans la mesure ou le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers, il n’a plus à se soucier du taux d’occupation du logement. Ce problème est à la charge du bailleur social et affecte uniquement sa propre rentabilité et non celle de I’investisseur. Oubliés également les tracas lies à l’entretien et aux réparations : dans le cas spécifique de l’investissement en nue-propriété adossé à un usufruit locatif social, toutes les dépenses d’entretien sont supportées par le bailleur usufruitier (réparations locatives, réparations visées à l’article 606 du Code civil, charges communes, grosses réparations, remise en état du bien au terme du démembrement).

Un schéma qui permet d’optimiser la fiscalité
L’investissement en nue-propriété ne génère aucune fiscalité : ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux. Par ailleurs, la taxe foncière reste à la charge de l’usufruitier pendant toute la période d’usufruit temporaire. La reconstitution de la pleine propriété se fait également en franchise de fiscalité. Il est possible d’optimiser encore plus ce schéma en investissant par emprunt. En effet, les intérêts du prêt contracté par l’investisseur pour financer l’achat d’un bien en nue-propriété dont l’usufruit est détenu par un bailleur social sont déductibles de ses revenus fonciers existants.
En l’absence de revenus fonciers existants, les intérêts d’emprunt sont reportables pendant 10 ans. Enfin, au regard de l’ISF, il revient à l’usufruitier de déclarer dans son patrimoine imposable le bien pour sa valeur en pleine propriété. Corrélativement, le nu-propriétaire n’a rien à déclarer. L’investissement en nue-propriété permet donc de faire d’une pierre deux coups et de réduire l’assiette taxable à l’ISF de l’investisseur. Néanmoins, depuis la Loi de Finance pour 2013, seule la partie de l’investissement financé par fonds propres procure un avantage ISF, la dette ne pouvant désormais plus servir à réduire l’assiette taxable du contribuable.

Une sortie d’investissement organisée et sécurisante
À l’issue de la période de démembrement, 3 possibilités se présentent à l’investisseur devenu plein propriétaire : vendre le bien, le reprendre pour l’occuper, ou le louer. La loi ENL du 13 juillet 2006 vient renforcer la sécurité de la sortie de cet investissement en rappelant que le bail conclu entre l’usufruitier et le locataire est précaire et qu’il prend fin de plein droit au plus tard à la date de l’extinction des droits d’usufruit sur le bien loué. Par ailleurs, les nus-propriétaires sont autorisés, six mois avant l’extinction de l’usufruit, à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes l’appartement. Ils peuvent également poursuivre la location en proposant un bail loi 89 (basé sur un loyer de marché et non plus sur un loyer social) au locataire en place. Enfin, au cas où un locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux, serait contraint de quitter l’appartement à l’issue du démembrement, le bailleur usufruitier aura l’obligation de lui proposer une solution de relogement comparable au sein de son parc.

Indépendentaire
Avril 2015